大田区大森北の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区大森北の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が292万円/坪でした。建物の坪単価ではなく、土地面積に対する成約価格を坪あたりに直した値です。成約価格の中央値は6680万円、土地面積の中央値は21.4坪です。件数が7件と限られるため、あくまで参考値として見てください。

比較対象の大田区の中央値は318万円/坪で、当エリアはそれを-8.2%下回っています。一方、大田区の町別坪単価ランキングでは38町中4位に入っており、区内では上位に位置します。直近12か月とその前の12か月を比べた前年同期比は-33.0%です。ただし、前の12か月は436万円/坪を付けた2025年の成約が中心で、件数も少ないため、水準の変化というより成約物件の顔ぶれによる振れも含むとみるのが妥当です。

当エリアの中古戸建ての年次推移を見ると、2024年は307万円/坪（4件）、2025年は436万円/坪（6件）、2026年1〜10月は292万円/坪（7件）です。2023年は1件のみで中央値を出していません。2025年に大きく上振れし、2026年に入って292万円/坪まで戻っています。各年とも成約は数件にとどまるため、1件ごとの面積や条件の違いが中央値を動かしやすい点には注意が必要です。

大田区全体では、2023年の284万円/坪（81件）、2024年の296万円/坪（250件）、2025年の308万円/坪（280件）、2026年1〜10月の323万円/坪（207件）と、件数を伴いながら緩やかに水準を切り上げてきました。当エリアは2024年に307万円/坪と区を上回り、2025年は436万円/坪とさらに差を広げましたが、2026年は292万円/坪と区の323万円/坪を下回っています。直近の動きとして、大田区の四半期推移は2025Q3の335万円/坪、2025Q4の305万円/坪、2026Q1の318万円/坪、2026Q2の329万円/坪、2026Q3の319万円/坪と、305万〜335万円/坪の範囲で推移しています。

直近3年の中古戸建て成約17件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が10件で最も多く、坪単価の中央値は343万円/坪でした。5,000万円未満は4件で333万円/坪、8,000万〜1.2億円は2件、1.2億〜2億円は1件で、この3帯のうち件数の少ない帯は中央値を出していません。成約の多くは8,000万円未満に集まっています。

面積帯別では、25坪未満が14件と圧倒的に多く、坪単価の中央値は401万円/坪、成約価格の中央値は6090万円です。25〜30坪は2件、30〜40坪は1件にとどまり、40坪以上の成約はありません。このエリアで実際に取引されているのは、25坪未満のコンパクトな土地が中心で、狭い土地ほど坪単価が高く出る傾向がうかがえます。

建物がどれくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を種類別に並べます。直近3年の当エリアの土地（更地・古家付き）は273万円/坪（15件）です。築年数帯別の中古戸建ては、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪で、いずれも大田区の値で代用しています。新築戸建ては当エリアで470万円/坪（11件）でした。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く、新築が最も高い順に並んでおり、建物の状態が成約価格に反映されていることが読み取れます。ただし、築年数だけで建物の価値が決まるわけではなく、「解体したほうがよい」「建物に価値がない」と一律には言えません。個別の物件の評価は、状態や間取りを踏まえた査定・相談でご確認ください。

大田区の町別坪単価ランキングで、大森北は38町中4位です。中古戸建ての292万円/坪は、区全体の中央値318万円/坪を下回りますが、区内では上位に入ります。新築戸建てでも同じく38町中4位で、中古・新築のどちらでも区内で上位の水準にあります。

新築戸建ての直近12か月の中央値は492万円/坪（成約6件）で、大田区の416万円/坪を+18.3%上回りました。成約件数が少ないため参考値ですが、区全体より高い水準で取引された事例が集まっています。ランキング上位であることは、売却時に相場の見通しを立てるうえでひとつの目安になります。

このエリアで売却を考えるとき、まず押さえたいのは、成約が25坪未満の土地と8,000万円未満の価格帯に集まっているという点です。直近3年の中古戸建て17件のうち、25坪未満が14件、8,000万円未満が14件を占めます。お持ちの物件がこの規模と価格帯に近いほど、比較できる成約事例が多く、価格の根拠を示しやすくなります。

新築戸建ての成約も、25坪未満の10件（中央値471万円/坪）、5,000万〜8,000万円の7件（473万円/坪）が中心です。中古の292万円/坪に対して新築は492万円/坪と開きがあり、買い手が築年数や建物の状態によって価格を大きく見比べていることがうかがえます。土地として売るか、建物付きで売るかは物件ごとに結論が変わるため、両方の見立てを比べて判断するのが現実的です。