大田区田園調布南の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区田園調布南の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約9件で、坪単価（土地1坪あたりの成約価格）の中央値が298万円/坪でした。平米単価では90万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は6300万円、土地面積の中央値は20.1坪で、比較的コンパクトな敷地の物件が中心です。

比較対象の大田区の中央値は305万円/坪で、当エリアはそれより2.3%低い水準です。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中21位と、区内ではちょうど中位に位置しています。なお、9件という件数は多くないため、この数字は参考値として捉えてください。新築戸建てについても直近3年で3件と少なく、中央値は403万円/坪ですが、同様に参考値です。

年次推移を見ると、当エリアの中古戸建ては2024年が294万円/坪（4件）、2026年1〜10月が353万円/坪（3件）でした。2023年と2025年は各1件のため中央値を出していません。いずれの年も件数が数件にとどまるため、年ごとの上げ下げを読み取るには慎重さが必要で、いずれも参考値です。同じ期間の大田区は、2023年の284万円/坪（81件）から2024年に296万円/坪（250件）、2025年に308万円/坪（280件）、2026年1〜10月に323万円/坪（207件）と、年を追って水準が切り上がってきました。

直近の動きは、件数が十分にある大田区の四半期推移で確認できます。2025Q1の287万円/坪（81件）から2025Q3は335万円/坪（70件）まで上がり、2025Q4は305万円/坪（59件）、2026Q1は318万円/坪（76件）、2026Q2は329万円/坪（66件）、2026Q3は319万円/坪（61件）でした。四半期ごとに上下はあるものの、概ね300万円/坪台で推移しています。これは大田区全体の動きであり、田園調布南単独の四半期の値ではない点にご留意ください。

価格帯別に見ると、当エリアの中古戸建て9件のうち、5,000万〜8,000万円が4件で最も多く、坪単価の中央値は298万円/坪でした。次いで5,000万円未満が2件、8,000万〜1.2億円が2件、1.2億〜2億円が1件です。5,000万円未満・8,000万〜1.2億円・1.2億〜2億円は件数が少なく、坪単価の中央値は出していません。

面積帯別では、25坪未満が8件と大半を占め、坪単価の中央値は300万円/坪、成約価格の中央値は6140万円でした。40〜50坪の成約は1件のみで、25〜40坪や50坪以上の成約はありません。直近3年に限ると、当エリアでは25坪未満のコンパクトな敷地が取引の中心だったといえます。面積帯ごとの坪単価を比べるには件数が足りないため、広い敷地の評価は個別の査定で確認するのが確実です。

戸建ての売却では、建物がどの程度評価されるかが気になるところです。その材料として、土地の坪単価と、築年数帯別の中古戸建の土地坪単価を並べます。以下は件数が不足するため、いずれも大田区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）は250万円/坪（544件）、中古戸建は築10年以内が361万円/坪（260件）、築11〜20年が304万円/坪（236件）、築21〜30年が269万円/坪（165件）、築31年以上が224万円/坪（113件）でした。

築年数が進むほど土地坪単価は下がる傾向が見られ、築31年以上の224万円/坪は、土地の250万円/坪を下回っています。一方、新築戸建は395万円/坪（266件）で、築10年以内の中古戸建との間にも差があります。ただし、これは大田区全体の傾向であり、「建物は無価値」「解体すべき」と判断できるものではありません。建物の状態や間取り、敷地の形状によって評価は変わりますので、個別の判断は査定・ご相談でお確かめください。

大田区の町別坪単価ランキングでは、田園調布南は38町中21位で、中古戸建て・新築戸建てのどちらも同じ順位でした。区内では中位にあたり、中古の中央値298万円/坪は大田区の中央値305万円/坪をわずかに下回ります。一方、新築の中央値403万円/坪は大田区の395万円/坪をやや上回りますが、新築は3件のみの参考値です。順位は件数の少ない町では入れ替わりやすいため、あくまで目安としてご覧ください。

当エリアの直近3年の成約は、5,000万〜8,000万円の価格帯と、25坪未満の面積帯に集中していました。売り出し価格を考える際は、この価格帯に収まるかどうかが一つの判断軸になります。新築戸建ての成約は8,000万〜1.2億円の帯に2件、5,000万〜8,000万円の帯に1件で、いずれも25坪未満でした。

また、築年数が浅いほど土地坪単価が高くなる傾向が大田区全体で見られます。築年数の経った物件では、建物の評価が価格に与える影響が小さくなることも考えられます。ただし、当エリアは成約件数が限られるため、近隣の成約事例や物件の個別条件を踏まえて価格を設計することが大切です。