大田区山王の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区山王の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約8件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が361万円/坪でした。成約価格の中央値は8540万円、土地面積の中央値は19.6坪です。なお、8件という件数は多くないため、参考値としてご覧ください。

比較対象の大田区全体の中央値は318万円/坪で、山王はこれを13.5%上回っています。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中7位に位置し、区内でも上位の水準です。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は+35.2%ですが、いずれも件数が限られる期間の比較であるため、動きの大きさはやや割り引いてお読みください。新築戸建ては直近12か月の成約5件で463万円/坪、大田区の416万円/坪を11.3%上回っています。

山王の中古戸建ての年次推移を見ると、2024年は364万円/坪（9件）、2025年は320万円/坪（10件）、2026年1〜10月は376万円/坪（4件）でした。2023年は2件にとどまり中央値を出していません。年ごとの件数が一桁から10件程度にとどまるため、1件ごとの土地条件や面積の違いが中央値に表れやすく、年単位の上下は参考値として捉えるのが安全です。

大田区全体は2023年の284万円/坪から、2024年296万円/坪、2025年308万円/坪、2026年1〜10月323万円/坪と、毎年着実に水準を切り上げてきました。山王はこの大田区の線を、2024年・2025年・2026年1〜10月のいずれの年も上回っています。直近の四半期の動きは、大田区の中古戸建てで見ると、2025Q1の287万円/坪から2026Q2の329万円/坪まで、四半期ごとに上下しながら推移してきました。2026Q3は319万円/坪（61件）で、2026Q1の318万円/坪、2026Q2の329万円/坪と近い範囲に収まっています。

直近3年の中古戸建て24件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が11件と最も多く、次いで5,000万〜8,000万円が7件でした。1.2億〜2億円は3件、5,000万円未満は2件、2億円以上は1件で、成約の中心は5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円の2つの価格帯です。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が355万円/坪、8,000万〜1.2億円が362万円/坪、1.2億〜2億円が416万円/坪でした。

面積帯別では25坪未満が13件と過半を占めます。坪単価は25坪未満が365万円/坪、25〜30坪が395万円/坪、30〜40坪が310万円/坪でした。30〜40坪は坪単価が低めに出ている一方、成約価格の中央値は1億1,000万円と、総額では25坪未満の7980万円より高くなっています。面積が大きいほど総額が膨らむため、坪単価が下がる傾向が読み取れます。ただし25〜30坪は4件、30〜40坪は5件と少ないため、これらは参考値です。

戸建ての所有者さまが「建物がどのくらい評価されるか」を考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯ごとに並べてみます。山王の土地（更地・古家付き）は289万円/坪（29件）です。これに対し、築10年以内の中古戸建ては361万円/坪、築11〜20年は304万円/坪、築21〜30年は269万円/坪、築31年以上は224万円/坪でした。築年数別の4つの値は、いずれも山王の件数が足りず大田区の値で代用しています。新築戸建ては山王で427万円/坪（10件）です。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築が進むにつれて下がる傾向が見て取れます。築築の浅い中古戸建てが土地の価格を上回って評価される一方、築31年以上の224万円/坪は山王の土地289万円/坪を下回りますが、これは大田区の値のため単純な比較はできません。築古の建物でも、状態や間取り、立地によって評価は変わるため、解体して更地で売るか、建物付きで売るかは、個別の物件ごとに判断が分かれます。迷われた場合は、両方の見込みを並べて確認できる査定・ご相談をご活用ください。

大田区の町別坪単価ランキングで、山王は中古戸建て・新築戸建てともに38町中7位でした。区内全体の中央値である318万円/坪（中古）、416万円/坪（新築）をいずれも上回っており、大田区の中では相場の高いグループに入るエリアといえます。

ただし、町別ランキングは各町の成約件数に左右されます。山王の直近3年の中古戸建ては24件、新築戸建ては10件で、順位は目安としてご覧ください。同じ大田区でも町ごとに相場の水準は大きく異なるため、売却をご検討の際は、隣接する町の水準と並べて確認すると位置づけがつかみやすくなります。

売却の判断軸として、まず成約が集まる価格帯と面積帯を意識することが挙げられます。山王の中古戸建ては、8,000万〜1.2億円と5,000万〜8,000万円の帯で成約の大半を占め、面積は25坪未満が中心です。この範囲に収まる物件は買い手の層が厚く、価格設定の根拠も示しやすい傾向があります。

新築と中古の差も判断材料になります。新築の427万円/坪（直近3年）に対し、中古の直近12か月は361万円/坪で、新築の水準は中古より高く出ています。ただし新築は建物の仕様まで含めた価格のため、中古の売却では土地の評価を軸に、建物の状態をどう価格へ反映するかが論点になります。また、角地や旗竿地など土地の条件によっても、評価は変わります。