大田区田園調布の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区田園調布の中古戸建て相場は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約17件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が379万円/坪です。平米単価に直すと115万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は13000万円（1億3,000万円）、土地面積の中央値は45.2坪で、ゆとりのある敷地の取引が中心であることがうかがえます。

比較対象の大田区全体では中央値が318万円/坪で、田園調布はこの水準を+19.2%上回っています。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）では+28.5%と、区全体より強い動きです。ただし町別坪単価ランキングでは大田区38町中20位で、区内では中位に位置しています。なお、直近12か月の17件は件数としては多くないため、中央値は目安としてご覧ください。

年次推移を見ると、田園調布の中古戸建ては2023年の212万円/坪（4件）から、2024年は267万円/坪（14件）、2025年は295万円/坪（17件）、2026年1〜10月は380万円/坪（15件）と、年を追って水準が切り上がっています。一方、大田区は2023年の284万円/坪（81件）から2024年に296万円/坪（250件）、2025年に308万円/坪（280件）、2026年1〜10月に323万円/坪（207件）へと、より緩やかに推移しています。

2023年から2025年までは田園調布が大田区を下回っていましたが、2026年1〜10月は380万円/坪と323万円/坪で逆転しています。2023年は4件と件数が少なく参考値にとどまりますが、この間に水準の差の向きが入れ替わったことは確かです。

直近の動きを大田区の四半期推移で見ると、2025Q1の287万円/坪（81件）から2025Q3の335万円/坪（70件）まで上がった後、2025Q4は305万円/坪（59件）、2026Q1は318万円/坪（76件）、2026Q2は329万円/坪（66件）、2026Q3は319万円/坪（61件）となっています。最も低い2025Q1の287万円/坪と最も高い2025Q3の335万円/坪の間で動いている形です。これは田園調布の線ではなく大田区の線である点にご留意ください。

直近3年の中古戸建てを価格帯別に見ると、成約が最も多いのは1.2億〜2億円の17件で、坪単価の中央値は318万円/坪です。次いで8,000万〜1.2億円が12件（284万円/坪）、2億円以上が9件（338万円/坪）、5,000万〜8,000万円が7件（248万円/坪）、5,000万円未満が4件（226万円/坪）となっており、価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向が読み取れます。

面積帯別では、25坪未満が11件で431万円/坪（成約価格の中央値7380万円）と最も坪単価が高く、25〜30坪は295万円/坪（5件）、30〜40坪は272万円/坪（9件）、40〜50坪は289万円/坪（8件）、50坪以上は270万円/坪（16件）です。50坪以上の成約価格の中央値は22000万円（2億2,000万円）で、件数が最も多い面積帯です。土地が小さいほど坪単価が高く出やすい点は、売り出し価格を考える際の前提になります。

戸建てを売る際は、建物がどの程度評価されるかが気になるところです。その手がかりとして、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。田園調布の土地（更地・古家付き）は299万円/坪（33件）、築10年以内の中古戸建は318万円/坪（21件）、築31年以上の中古戸建は272万円/坪（11件）です。築11〜20年の304万円/坪（236件）と築21〜30年の269万円/坪（165件）は、田園調布の件数が足りないため大田区の値で代用しています。新築戸建も大田区の値で395万円/坪（266件）となっています。

築年数が浅いほど土地坪単価が高めに出ており、築10年以内では土地の299万円/坪を上回っています。築31年以上では272万円/坪と土地の水準を下回る場合もあります。ただし、これは件数が限られた中央値の比較で、築年数だけで建物の評価が決まるわけではありません。「解体したほうがよいか」「そのまま売るべきか」は、建物の状態や敷地条件によって変わりますので、個別には査定・相談でご確認ください。

大田区の町別坪単価ランキングでは、田園調布は38町中20位です。中古戸建ての坪単価の中央値は379万円/坪で、大田区全体の318万円/坪を上回っていますが、町ごとに並べると区内の中位に収まります。区全体の平均的な水準より高い一方で、区内にはさらに高い水準の町も複数あるということです。

新築戸建てについても、同じく38町中20位となっています。ただし新築は直近3年で成約5件と少なく、田園調布の年ごとの中央値は件数不足のため出していません。サマリーの355万円/坪は参考値としてご覧ください。

成約の中心は1.2億〜2億円の価格帯で17件、面積帯では50坪以上が16件と最も多く、広い敷地の戸建てがよく動いています。一方、25坪未満は11件で坪単価が431万円/坪と高く、小ぶりな敷地は坪単価で見ると評価されやすい傾向があります。ご自宅がどの面積帯・価格帯に入るかによって、比較すべき成約事例が変わります。

新築戸建ては大田区の値で395万円/坪、田園調布の築10年以内の中古は318万円/坪と、新築と築浅の中古には開きがあります。このため、買い手が新築と中古を比べるときに、築年数や状態が価格に反映されやすい点は意識しておくとよいでしょう。売り出し価格は、同じ面積帯・近い築年数の成約事例を基準に組み立てることをおすすめします。