大田区中馬込の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区中馬込の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約5件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が424万円/坪でした。成約価格の中央値は6480万円、土地面積の中央値は15.3坪です。ただし5件は10件に満たないため、あくまで参考値として読んでください。

比較対象の大田区の中央値は318万円/坪で、中馬込は+33.3%の水準にあります。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中12位です。前年同期比は+28.1%ですが、これも少ない件数に基づく数字です。直近3年の成約件数は20件で、エリアの傾向をつかむには、こちらの方が安定した材料になります。

中古戸建ての坪単価の中央値を年ごとに見ると、中馬込は2023年が296万円/坪（3件）、2024年が305万円/坪（5件）、2025年が341万円/坪（10件）、2026年1〜10月が454万円/坪（4件）でした。大田区は同じ年順に284万円/坪（81件）、296万円/坪（250件）、308万円/坪（280件）、323万円/坪（207件）です。2023年と2024年は中馬込と大田区の差が小さかったものの、2025年、2026年と差が開いています。ただし中馬込の各年は3〜10件ですので、年ごとの数字は参考値です。

直近の動きは、大田区全体の四半期推移で確認できます。2024Q4が302万円/坪、2025Q1が287万円/坪、2025Q2が308万円/坪、2025Q3が335万円/坪、2025Q4が305万円/坪、2026Q1が318万円/坪、2026Q2が329万円/坪、2026Q3が319万円/坪でした。1つの四半期の件数は59〜81件で、区全体では287万円/坪から335万円/坪の範囲で動いています。中馬込だけの四半期の線は件数が少ないため、ここでは大田区全体の線でお伝えしています。

直近3年の中古戸建て20件を価格帯で見ると、5,000万〜8,000万円が14件で最も多く、坪単価の中央値は361万円/坪でした。5,000万円未満は5件で266万円/坪、8,000万〜1.2億円は1件です。1.2億〜2億円、2億円以上の成約はありませんでした。

面積帯別では25坪未満が19件とほぼ全てを占め、坪単価の中央値は332万円/坪、成約価格の中央値は6380万円です。40〜50坪が1件ある以外、それより広い面積帯の成約はありません。中馬込の中古戸建ては、25坪未満のコンパクトな土地で、5,000万〜8,000万円の価格帯に入る取引が中心です。

建物がどれくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯別に並べてみます。直近3年で、土地（更地・古家付き）は250万円/坪（大田区の値で代用）です。中古戸建ては築10年以内が370万円/坪（中馬込の10件）、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪（この3つは大田区の値で代用）でした。新築戸建ては395万円/坪（大田区の値で代用）です。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築が進むにつれて下がっていく様子が見えます。築年数が古い戸建てを土地として売るか、戸建てのまま売るかは、建物の状態や土地の条件で変わります。個別の判断は査定やご相談でお答えします。

大田区の町別坪単価ランキングで、中馬込は38町中12位です。中古戸建て5件の424万円/坪は、件数が少ないため年によって動く可能性のある参考値ですが、区内で比較的上位に位置する町といえます。

新築戸建ても、直近3年の2件で406万円/坪（参考値）でした。大田区の新築の395万円/坪と比べると+2.8%で、順位は同じく12位です。新築は2件にとどまるため、中馬込の新築相場として断定はできません。

中馬込で戸建てを売る際に押さえたいのは、成約の中心が25坪未満の土地と、5,000万〜8,000万円の価格帯にあることです。この条件に近い物件は、実際に動いている帯と重なるため、相場を把握しやすいといえます。逆に、これより広い土地や高額帯は成約が少なく、比較できる事例が限られます。

新築と中古の差を見ると、新築が395万円/坪（大田区の値）なのに対し、中古は築年数帯ごとに224万〜370万円/坪と幅があります。築浅の中古は新築に近い土地坪単価で、築が進むほど差が開く構図です。築年数や建物の状態によって評価が変わるため、売り出し価格は同じ条件の成約事例で確かめるのが確実です。