大田区北馬込の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

大田区北馬込の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約12件で、土地坪単価の中央値が392万円/坪でした。ここでの坪単価は、建物の坪単価ではなく土地1坪あたりの成約価格を指します。成約価格の中央値は6515万円、土地面積の中央値は18.4坪です。

比較対象の大田区の中央値は305万円/坪で、北馬込はこれを+28.5%上回っています。大田区の町別坪単価ランキングでは38町中2位に位置し、区内でも単価水準の高いエリアといえます。なお、成約12件は多い件数ではないため、数字は目安としてご覧ください。

中古戸建ての年次推移を見ると、北馬込は2023年が462万円/坪（3件）、2025年が405万円/坪（5件）でした。2024年と2026年1〜10月は成約が2件ずつにとどまり、中央値を出せていません。大田区は2023年の284万円/坪から2024年296万円/坪、2025年308万円/坪、2026年1〜10月323万円/坪と、緩やかに上がってきました。北馬込は成約件数が少ないため、年ごとの値は参考値としてご覧ください。それでも、中央値を出せた年は大田区の水準を上回っています。

直近の動きは、大田区の四半期推移で確認できます。2025Q3は335万円/坪、2025Q4は305万円/坪、2026Q1は318万円/坪、2026Q2は329万円/坪、2026Q3は319万円/坪でした。四半期ごとに上下しながらも、2024Q4の302万円/坪からの動きは小幅にとどまっています。この区全体の動きは、北馬込の値動きとは別のものです。ただ、周辺相場を知る手がかりにはなります。

価格帯別に見ると、直近3年の中古戸建て12件のうち10件が5,000万〜8,000万円に集中しており、この帯の坪単価の中央値は399万円/坪でした。5,000万円未満と1.2億〜2億円はそれぞれ1件で、8,000万〜1.2億円の成約はありません。

面積帯別では、25坪未満が8件と最も多く、坪単価の中央値は427万円/坪、成約価格の中央値は6515万円でした。25〜30坪と30〜40坪はそれぞれ2件で、中央値を出せていません。北馬込の成約は、コンパクトな土地の戸建てが中心だったといえます。ただし件数が限られるため、傾向を示す参考値と考えてください。

戸建てを売る際は、建物がどの程度評価されるかが気になるところです。この材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。北馬込のみで十分な件数が得られない行は、大田区の値で代用しています。大田区の土地（更地・古家付き）は250万円/坪でした。中古戸建ては、築10年以内が361万円/坪、築11〜20年が304万円/坪、築21〜30年が269万円/坪、築31年以上が224万円/坪です。

築年数が浅いほど土地坪単価が高くなっており、築年数が進むほど建物の評価が下がっていく傾向が見て取れます。新築戸建ては395万円/坪でした。もっとも、これは区全体の傾向です。実際の評価は、建物の状態や間取り、メンテナンスの履歴で変わります。建物を残して売るか、土地として売るかは、個別の査定でご相談ください。

大田区の町別坪単価ランキングでは、北馬込は38町中2位でした。中古戸建ての中央値392万円/坪は区の305万円/坪を+28.5%上回っています。新築戸建てでも、成約4件の中央値510万円/坪が区の395万円/坪を+29.1%上回り、同じく38町中2位の位置づけです。

中古・新築のどちらでも区内上位の水準にあることは、北馬込の特徴といえます。ただし、成約件数は中古12件、新築4件と少なめです。順位は目安として捉え、個別の物件は条件を見たうえで判断する必要があります。

成約の中心は、5,000万〜8,000万円の価格帯と、25坪未満の土地面積でした。北馬込で売り出す場合は、この価格帯・面積帯を意識して、買い手が検討しやすい価格を設定するのが一つの判断軸になります。

また、新築戸建て（成約4件）の中央値は510万円/坪で、中古の392万円/坪を上回っています。新築は8,000万〜1.2億円の帯に集まっており、中古と新築で買い手の予算帯が分かれている様子がうかがえます。売却を検討する際は、土地の形状や接道条件、建物の状態といった個別の条件を踏まえて価格を考えることが大切です。