世田谷区東玉川の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区東玉川の土地相場は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約8件で、坪単価の中央値が288万円/坪（平米単価87万円/㎡）でした。成約価格の中央値は13190万円（1億3,190万円）、土地面積の中央値は45.4坪です。ただし8件と件数が少ないため、この数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、東玉川はこれを8.6%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中26位で、区内では中位よりやや下に位置します。前年同期比では+8.3%と、直近12か月とその前の12か月を比べると上昇しています。

東玉川の坪単価の中央値は、2023年が248万円/坪（5件）、2024年が270万円/坪（7件）、2025年が283万円/坪（11件）、2026年1〜10月が292万円/坪（5件）と、毎年切り上がる形で推移しています。いずれの年も件数は少なく、年ごとの中央値は参考値です。世田谷区は同じ期間に274万円/坪、266万円/坪、291万円/坪、321万円/坪と推移しました。2024年は東玉川が270万円/坪で区の266万円/坪をわずかに上回りましたが、2025年は283万円/坪対291万円/坪、2026年1〜10月は292万円/坪対321万円/坪と、区との差が開いています。

直近の動きは、東玉川単独では四半期の件数が少なく値を出せないため、世田谷区全体の線で見ます。区の坪単価の中央値は2025年Q3・Q4が298万円/坪、2026年Q1が312万円/坪、Q2が329万円/坪、Q3が332万円/坪で、ここ数四半期は上向きの動きが続いています。これは区全体の動きであり、東玉川の個別の値ではない点にご留意ください。

直近3年の成約25件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が13件で最も多く、坪単価の中央値は300万円/坪でした。次いで1.2億〜2億円が6件（287万円/坪）、5,000万〜8,000万円が3件（283万円/坪）で、5,000万円未満は2件、2億円以上は1件です。件数が少ない帯は坪単価を出していません。

面積帯別では、25〜30坪が6件で304万円/坪、30〜40坪が7件で305万円/坪と、30坪台までの区画が300万円/坪台前半でした。40〜50坪は5件で270万円/坪、50坪以上は4件で266万円/坪と、広くなるほど坪単価は下がっています。25坪未満は3件で228万円/坪（成約価格の中央値4450万円）と最も低く、件数が少ないため参考値です。

古家付きの土地を売る場合、古家を解体して土地として売るか、建物のあるまま売るかが論点になります。直近3年の東玉川の土地（更地・古家付き）は、土地1坪あたり282万円/坪（25件）です。比較用の戸建てのデータは東玉川単独では件数が足りないため、世田谷区の値で代用しています。中古戸建の土地坪単価は、築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）で、新築戸建は361万円/坪（274件）です。

これらは建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりの成約価格に換算した値です。築31年以上の中古戸建の275万円/坪は、東玉川の土地の282万円/坪と近い水準にあります。ただし区の値で代用しているため、そのまま東玉川に当てはまるわけではありません。「解体すべき」「建物に価値はない」といった判断はデータだけでは下せないため、物件ごとの状態や面積に応じて、査定・ご相談でご確認ください。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、東玉川は40町中26位です。区の中央値315万円/坪に対し、東玉川の直近12か月は288万円/坪で、区平均より低めの水準にあります。区内の上位の町と比べると価格の開きがあり、同じ世田谷区内でも町によって相場は大きく異なることがわかります。

成約の中心は8,000万〜1.2億円の価格帯で、25〜40坪の区画が300万円/坪台前半と、坪単価の高い面積帯でした。この価格帯と面積帯は、東玉川の土地で動きの多いゾーンといえます。一方、40坪を超える土地は坪単価が270万円/坪前後に下がるため、広い土地は分割して売るという選択肢が、場合によっては検討に値します。

また、新築戸建の土地坪単価は区の値で361万円/坪、中古戸建は築年数で275万〜404万円/坪と幅があります。土地として売るか戸建てとして売るかで見える相場が変わるため、売却前に複数の売り方で価格を比べておくことが判断軸になります。