世田谷区岡本の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区岡本の土地は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約10件で、坪単価の中央値が245万円/坪（平米単価74万円/㎡）でした。成約価格の中央値は10440万円（1億440万円）、土地面積の中央値は51.2坪です。件数が10件と少ないため、この数字はあくまで参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は292万円/坪で、岡本はそれより16.1%低い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中31位にあたります。ただし岡本の成約は面積の大きい土地や価格帯の高い土地も混在しており、件数が限られるぶん、成約の顔ぶれによって中央値が動きやすい点には注意が必要です。

年次の推移を見ると、岡本は2023年が1件、2026年1〜10月が2件と、いずれも件数が3件未満のため中央値を出せていません。中央値が出ているのは2024年の226万円/坪（5件）と2025年の297万円/坪（3件）で、世田谷区の266万円/坪（213件）、291万円/坪（384件）とそれぞれ並べて見ることができます。ただし、どちらも件数が少ない参考値であり、この二つの年の差から岡本固有の上昇や下落を読み取るのは慎重であるべきです。

世田谷区全体の直近の動きは、四半期の推移で確認できます。2024Q4の268万円/坪（56件）から、2025Q3は298万円/坪（114件）、2026Q1は312万円/坪（93件）、2026Q2は329万円/坪（96件）、2026Q3は332万円/坪（85件）と、区全体の線では緩やかに水準が切り上がる形です。これは岡本単独ではなく世田谷区全体の線である点にご留意ください。

直近3年の10件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が4件で最も多く、坪単価の中央値は281万円/坪でした。次いで2億円以上が3件で548万円/坪、8,000万〜1.2億円が2件、1.2億〜2億円が1件で、この2つの帯は件数が少なく中央値を出していません。面積帯別では50坪以上が5件で最多であり、坪単価の中央値は167万円/坪、成約価格の中央値は40000万円（4億円）でした。25〜30坪が2件、40〜50坪が2件、30〜40坪が1件と続き、25坪未満の成約はありません。価格帯ごとの坪単価に開きがあるため、ご所有の土地の広さや総額に近い帯の事例を見ることが重要です。

古家付きの土地をお持ちの方が、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べます。岡本の土地（更地・古家付き）は245万円/坪（10件）です。中古戸建は、築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が274万円/坪（13件・岡本の値）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）、新築戸建が361万円/坪（274件）でした。築11〜20年を除く各行は、岡本では件数が足りず世田谷区の値で代用しています。

この数字は建物の坪単価ではなく、あくまで土地1坪あたりに換算した成約価格です。築年数が進んだ中古戸建の土地坪単価が土地の245万円/坪と近い水準にあることはわかりますが、これだけで「解体すべき」「建物に価値がない」とは言えません。建物の状態や接道、広さによって有利な売り方は変わるため、個別の判断は査定やご相談でお出しします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、岡本は40町中31位でした。区の中央値292万円/坪に対して、岡本は245万円/坪と下位寄りに位置しています。もっとも岡本は成約件数が10件と少なく、価格帯・面積帯によって坪単価が大きく分かれるため、順位だけで土地の良し悪しを判断することはできません。同じ町の中でも、広い土地と比較的コンパクトな土地とでは相場感が異なります。

岡本で土地を売る際の判断軸は、データから二つ読み取れます。一つは、成約が5,000万〜8,000万円帯（4件）と50坪以上の面積帯（5件）に比較的集まっていることです。ご所有の土地が近い規模であれば、同条件の事例を参考にしやすくなります。もう一つは、古家付きの土地を売る場合に、中古戸建や新築戸建の土地坪単価との差を見て、売り方を検討できることです。

条件による補正も押さえておきたい点です。城南6区全体の傾向では、一方道路の土地と比べて角地は+6%、二方道路は+4%で、旗竿地は旗竿地でない土地と比べて-28%でした。これは区の相場で立地の差を打ち消したうえでの傾向であり、個別の土地の評価は査定で確認する必要があります。