世田谷区祖師谷の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区祖師谷の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、中央値が248万円/坪（平米単価75万円/㎡）となっています。成約価格の中央値は10390万円（1億390万円）、土地面積の中央値は44.4坪です。なお件数が10件にとどまるため、この数値は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、祖師谷は区の値より21.3%低い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中34位に位置しています。一方、直近12か月とその前の12か月を比べた前年同期比は+18.1%で、水準は区の平均より低めながら、直近では上向きの動きが見られます。

年次推移を見ると、祖師谷の坪単価の中央値は2023年が230万円/坪（7件）、2024年が220万円/坪（6件）、2025年が215万円/坪（17件）と、2025年にかけて少しずつ下がる形で推移していました。2026年1〜10月は241万円/坪（5件）で、年の途中ではありますが2025年より高い水準です。ただし各年の件数は5〜17件と少なく、数字は参考値として受け止める必要があります。

世田谷区は2023年の274万円/坪（155件）から2026年1〜10月の321万円/坪（278件）まで、年を追って上昇しています。祖師谷と区の差は、2023年の230万円/坪対274万円/坪から、2026年1〜10月の241万円/坪対321万円/坪へと、数字の上では開いています。なお、直近の動きは祖師谷単独では件数が足りないため、世田谷区全体の四半期推移で見ます。2024Q4の268万円/坪（56件）から2025Q3の298万円/坪（114件）まで上がり、2025Q4は298万円/坪（97件）と横ばい、その後は2026Q1が312万円/坪（93件）、2026Q2が329万円/坪（96件）、2026Q3が332万円/坪（85件）でした。

直近3年（30件）の価格帯別では、5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円がともに10件、1.2億〜2億円が8件、5,000万円未満が2件で、2億円以上の成約はありませんでした。坪単価の中央値は5,000万〜8,000万円が210万円/坪、8,000万〜1.2億円が196万円/坪、1.2億〜2億円が269万円/坪です。面積帯別では30〜40坪と40〜50坪がそれぞれ9件、50坪以上が8件と、30坪以上の区画に成約が集まっています。坪単価の中央値は30〜40坪が240万円/坪（成約価格の中央値7380万円）、40〜50坪が189万円/坪（同8500万円）、50坪以上が202万円/坪（同14428万円、1億4,428万円）で、面積帯によって差があります。ただし各帯の件数は10件未満で、いずれも参考値です。

古家付きの土地をお持ちの方が、解体して土地として売るか、そのまま売るかを考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を比べます。ここで示すのは土地部分の坪単価で、建物の坪単価ではありません。祖師谷の土地（更地・古家付き）は216万円/坪（30件）です。祖師谷の中古戸建は、築10年以内が321万円/坪（18件）、築11〜20年が287万円/坪（17件）でした。築21〜30年の333万円/坪（275件）、築31年以上の275万円/坪（185件）、新築戸建の361万円/坪（274件）は、いずれも件数の足りない祖師谷ではなく世田谷区の値で代用しています。

土地と戸建てで数字に開きがあっても、「解体すべき」「建物に価値がない」とはいえません。建物の状態、解体費用、買い手の層によって、有利な売り方は物件ごとに変わります。個別の判断は、査定やご相談の中で具体的に検討するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、祖師谷は40町中34位です。坪単価の中央値は248万円/坪で、区の315万円/坪を下回ります。ただし参考にした成約は直近12か月で10件と少なく、順位も今後の成約次第で動く可能性があります。区内で相対的に価格が抑えられている分、買い手にとっては世田谷区内で検討しやすい価格帯のエリアと捉えられている面があるかもしれません。

直近3年の成約を見ると、5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円にそれぞれ10件が集まり、面積では30〜40坪と40〜50坪の区画が多く動いています。まずは、ご所有の土地がどの価格帯・面積帯にあたるかを確認することが、売り出し価格を考える第一歩です。

また、新築戸建の361万円/坪（世田谷区の値で代用）と祖師谷の土地の216万円/坪との間には差があります。買い手が土地を取得して建物を建てる場合と、完成した戸建てを購入する場合とでは、価格の見え方が違います。どちらの層に向けて売るのが合うかは、土地の形や接道の状況、建物の状態で変わるため、売り方の組み立てを含めて検討するのがよいでしょう。