世田谷区上馬の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区上馬の土地の坪単価（中央値）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で439万円/坪です。平米単価に直すと133万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は14000万円（1億4,000万円）、土地面積の中央値は30.3坪でした。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、上馬はこれを39.4%上回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中5位に位置します。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は+26.1%です。ただし集計の件数は7件と少ないため、この数字は参考値としてお読みください。

年次推移をみると、上馬は2023年が2件、2024年が1件と成約件数が少なく、中央値を出せていません。中央値を確認できるのは2025年の365万円/坪（7件）と、2026年1〜10月の460万円/坪（5件）です。同じ期間の世田谷区は、2023年が274万円/坪（155件）、2024年が266万円/坪（213件）、2025年が291万円/坪（384件）、2026年1〜10月が321万円/坪（278件）でした。区全体が緩やかに水準を上げるなかで、上馬は2025年から2026年にかけて区との差が開く形になっています。ただし上馬の年ごとの件数は5〜7件にとどまり、参考値として見る必要があります。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。2025Q1は291万円/坪（79件）、2025Q2は279万円/坪（94件）と一時的に下がり、2025Q3の298万円/坪（114件）、2025Q4の298万円/坪（97件）を経て、2026Q1は312万円/坪（93件）、2026Q2は329万円/坪（96件）、2026Q3は332万円/坪（85件）でした。直近は区全体として上向きの推移が続いています。上馬単独の四半期の値は件数が少ないため示していません。

直近3年の上馬の成約13件を価格帯でみると、1.2億〜2億円が6件で最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が4件でした。坪単価の中央値は、1.2億〜2億円の帯が442万円/坪、8,000万〜1.2億円の帯が386万円/坪です。2億円以上は2件、5,000万〜8,000万円は1件で、この2つの帯は件数が少なく中央値を出していません。

面積帯別では、25坪未満が4件で431万円/坪（成約価格の中央値は9194万円）、30〜40坪が4件で395万円/坪（同13900万円、1億3,900万円）でした。25〜30坪は2件、40〜50坪は1件、50坪以上は2件と件数が少なく、中央値は出していません。件数が限られるため、いずれも参考値としてご覧ください。

古家付きの土地をお持ちの方は、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかで迷われることがあります。判断材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を比べてみます。上馬の土地（更地・古家付き）は424万円/坪（13件）です。戸建ての各区分は上馬単独では件数が足りず、世田谷区の値で代用しています。中古戸建は築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）、新築戸建は361万円/坪（274件）です。

これらは建物の坪単価ではなく、戸建ての成約価格を土地1坪あたりに直した値です。戸建ての値が世田谷区の値であるのに対し、土地は上馬の値である点にご注意ください。数字の上では、築年数が浅いほど土地1坪あたりの価格が高く、築31年以上では低くなっています。ただし、解体したほうがよいか、そのまま売るほうがよいかは、建物の状態や解体費用、買い手の層によって変わります。個別の判断は、査定やご相談で一緒に整理させてください。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、上馬は40町中5位です。区内でも比較的高い水準にあり、世田谷区の中央値315万円/坪に対して、上馬は439万円/坪となっています。ただし上馬の集計は直近12か月で7件、直近3年で13件と件数が限られます。順位は今後の成約の積み重ねで入れ替わる可能性があり、現時点での目安としてお考えください。

直近3年の成約を価格帯でみると、1.2億〜2億円の帯と8,000万〜1.2億円の帯に取引が集まっています。売却を考える際は、こうした価格帯に収まるかどうかが一つの判断軸になります。面積帯では、25坪未満と30〜40坪がそれぞれ4件と取引が目立ちました。

また、土地の424万円/坪と、世田谷区の新築戸建361万円/坪、中古戸建の各築年数帯（275〜404万円/坪）を比べると、築年数が浅いほど土地1坪あたりの価格が高くなっています。土地として売る場合も、戸建てとして売る場合も、同じ区内の水準と比べて検討することが大切です。いずれも件数の少ない範囲の傾向ですので、個別の事情は査定で確認することをお勧めします。