世田谷区東玉川の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区東玉川の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が338万円/坪でした。平米単価では102万円/㎡にあたります。成約価格の中央値は11000万円（1億1,000万円）、土地面積の中央値は32.8坪です。なお、10件という件数は多くないため、この数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、東玉川はこれを-9.4%下回っています。前年同期比は-4.2%で、直近12か月はやや下向きの数字です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中32位で、区内では中位から下位寄りに位置します。直近3年の成約件数は27件でした。

年次推移を見ると、東玉川の坪単価は2024年が358万円/坪（6件）、2025年が362万円/坪（16件）と、ほぼ横ばいで推移していました。2023年は2件にとどまり中央値は出せていません。同じ期間の世田谷区は2023年329万円/坪、2024年339万円/坪、2025年360万円/坪と上昇を続けており、2025年には東玉川と区の水準がほぼ並んでいます。

2026年1〜10月は、東玉川が299万円/坪（4件）、世田谷区が376万円/坪（364件）です。東玉川は件数が4件と少なく、1件ごとの影響が大きいため参考値にとどまります。世田谷区全体の四半期推移では、2025Q3の342万円/坪から2026Q3の391万円/坪へと、2025Q4以降は365万円、373万円、373万円、391万円/坪と推移しています。区全体では直近もしっかりした水準が続いており、東玉川の数字との開きが広がった形です。

直近3年の成約27件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が10件で最も多く、次いで1.2億〜2億円が9件、5,000万〜8,000万円が6件でした。5,000万円未満は2件、2億円以上は0件です。坪単価の中央値は、8,000万〜1.2億円が324万円/坪、1.2億〜2億円が403万円/坪で、価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向がみられます。

面積帯別では25坪未満が10件と最も多く、坪単価は333万円/坪、成約価格の中央値は6485万円でした。25〜30坪は4件で352万円/坪、30〜40坪は9件で363万円/坪（成約価格1億2,500万円）、40〜50坪は3件で361万円/坪です。件数の少ない帯は参考値ですが、25坪未満より30坪以上のほうが坪単価はやや高めに出ています。

建物がどの程度評価されているかを考える材料として、土地として売る場合と戸建てとして売る場合の、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。東玉川の土地（更地・古家付き）は直近3年で282万円/坪（25件）でした。これに対し、世田谷区の中古戸建ては築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪です。新築戸建ては361万円/坪でした。いずれの中古・新築戸建ても、東玉川単独では件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く出る傾向があり、築31年以上になると東玉川の土地の282万円/坪に近い水準まで下がります。ただし、これは区全体の傾向であり、個々の建物の状態や間取り、メンテナンス履歴によって評価は大きく変わります。建物を残して売るか、土地として売るかは、物件ごとの査定と相談で判断するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、東玉川は51町中32位でした。区の中央値373万円/坪に対して東玉川は338万円/坪で、区内では中位から下位寄りの位置づけです。ただし、東玉川の成約は直近12か月で10件、直近3年で27件と母数が多くないため、順位は目安としてご覧ください。同じ区内でも町によって水準に幅があるため、比較する際は区全体の数字だけでなく、町ごとの違いも意識しておくと判断しやすくなります。

東玉川で戸建てを売る際の判断軸の1つは、価格帯と面積帯です。直近3年では8,000万〜1.2億円、1.2億〜2億円の価格帯で成約が多く、面積では25坪未満と30〜40坪の取引が目立ちました。売り出し価格を考える際は、こうした動きの多い価格帯との位置関係を確認することが有効です。

もう1つは、土地として売るか、建物を活かして売るかの見極めです。東玉川の土地は282万円/坪で、区の築浅の中古戸建や新築戸建との間には開きがあります。築年数や建物の状態によって、どちらが有利かは変わってきます。なお、東玉川では新築戸建ての成約が直近3年で確認できず、新築との比較には区の値を使う形になります。