世田谷区上北沢の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区上北沢の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の中央値で299万円/坪、平米単価では90万円/㎡でした。対象となった成約は9件で、件数が限られるため、この数字は参考値としてご覧ください。成約価格の中央値は1億3,500万円、土地面積の中央値は49.4坪で、比較的ゆとりのある区画が中心です。

比較対象の世田谷区は中央値315万円/坪で、上北沢はそれを5.1%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中25位で、区内では中位に位置します。直近3年の成約件数は15件で、取引の数は多くない町です。前年同期比は、比較できる件数が揃わないため算出していません。

上北沢の年次推移を見ると、2024年は248万円/坪（3件）、2025年は293万円/坪（5件）、2026年1〜10月は283万円/坪（7件）です。2023年は1件のみで中央値を出していません。いずれの年も件数が少なく、1件ごとの面積や立地の違いが数字に表れやすい点には注意が必要です。

世田谷区全体では、2023年の274万円/坪から2024年は266万円/坪、2025年は291万円/坪、2026年1〜10月は321万円/坪と推移しています。2025年は上北沢の293万円/坪が世田谷区の291万円/坪とほぼ並びましたが、2026年は283万円/坪と321万円/坪で差が開いています。世田谷区全体の四半期推移では、2025Q1の291万円/坪から2026Q3の332万円/坪へ、直近にかけて上向きの動きが続いています。上北沢単独の四半期値は件数が少ないため出していません。

直近3年の成約を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が7件と最も多く、次いで1.2億〜2億円が4件でした。5,000万〜8,000万円は2件、2億円以上も2件で、5,000万円未満の成約はありませんでした。中央値を出せたのは、8,000万〜1.2億円（283万円/坪）と1.2億〜2億円（278万円/坪）の2つの帯です。

面積帯別では、25〜30坪が4件で296万円/坪（成約価格の中央値8,200万円）、40〜50坪が4件で271万円/坪（同1億2,325万円）、50坪以上が4件で259万円/坪（同2億4,950万円）でした。面積が大きくなるほど坪単価が低くなる傾向がうかがえます。ただし各帯とも件数が少ないため、傾向の目安としてご覧ください。

古家付きの土地をお持ちの場合、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかは悩ましい判断です。その材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を並べます。上北沢の土地（更地・古家付き）は283万円/坪（15件）です。これに対し、中古戸建を土地坪単価に直した値は、築11〜20年が280万円/坪（上北沢の11件）、築31年以上が275万円/坪（世田谷区の値で代用）でした。築10年以内は404万円/坪、築21〜30年は333万円/坪、新築戸建は361万円/坪で、いずれも世田谷区の値で代用しています。

築年数が古い戸建ては、土地の坪単価と大きく変わらない水準です。一方、新築や築浅の戸建てはこれを上回りますが、建物の状態や再販の費用も絡むため、土地の売却価格とそのまま比べることはできません。解体するかどうかは、建物の状態や買い手の見込みによって変わります。個別の判断は、査定やご相談の中で一緒に整理するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、上北沢は40町中25位です。区の中央値315万円/坪に対して上北沢は299万円/坪で、区内では中位から下位寄りの水準にあたります。町別の順位は成約の件数が少ない町ほど動きやすく、上北沢も直近12か月の成約が9件のため、順位は目安としてご覧ください。

区の平均より単価が抑えられている分、面積のある区画でも総額を組み立てやすい町といえます。実際に、40坪以上の区画では坪単価が271万円/坪、259万円/坪と、小さな区画よりも低い水準で成約しています。

データから見えるのは、8,000万〜1.2億円の帯に成約が集まっていること、そして面積が大きい区画ほど坪単価が下がることです。売却を考える際は、まず区画全体の総額がどの価格帯に入るかを意識すると、買い手の層をイメージしやすくなります。

土地の条件でも相場は動きます。城南6区全体の傾向では、角地は一方道路の土地に比べて+6%、二方道路は+4%、旗竿地は旗竿地でない土地に比べて-28%となっています。ご所有の土地が角地や二方道路であれば、その点を査定で評価に反映してもらうことが大切です。