世田谷区南烏山の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区南烏山の土地は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、坪単価の中央値が262万円/坪（平米単価79万円/㎡）でした。成約価格の中央値は1億355万円、土地面積の中央値は41.7坪です。なお件数が10件と限られるため、ここでの数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、南烏山はこれを16.8%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中27位で、区内では中位よりやや下に位置します。直近3年の成約件数は14件と、取引の母数は多くないエリアです。

年次推移を見ると、南烏山は2023年が247万円/坪（3件）、2024年は1件のみで中央値を出せず、2025年が262万円/坪（6件）、2026年1〜10月が286万円/坪（6件）でした。一方の世田谷区は、2023年274万円/坪、2024年266万円/坪、2025年291万円/坪、2026年1〜10月321万円/坪です。いずれの年も南烏山は区の値を下回っていますが、年ごとの件数は1〜6件と少ないため、年ごとの上下は参考程度に受け止めるのが適切です。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。2024Q4の268万円/坪から2025Q1は291万円/坪、2025Q2は279万円/坪、2025Q3と2025Q4は298万円/坪、2026Q1は312万円/坪、2026Q2は329万円/坪、2026Q3は332万円/坪でした。これは南烏山単独ではなく世田谷区全体の線ですが、区の相場が段階的に切り上がってきたことが読み取れます。

直近3年の14件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が5件で最も多く、坪単価の中央値は252万円/坪でした。次いで5,000万円未満が3件（154万円/坪）、1.2億〜2億円が3件（319万円/坪）で、5,000万〜8,000万円は2件、2億円以上は1件です。件数が少ない帯は中央値を出していません。

面積帯別では、25坪未満が3件で324万円/坪（成約価格の中央値6480万円）、25〜30坪が4件で203万円/坪（5253万円）、40〜50坪が3件で223万円/坪（1億1,000万円）でした。30〜40坪と50坪以上は各2件で中央値を出していません。いずれも件数が少ない参考値ですが、25坪未満の小さめの区画で坪単価が高く出ている点が目を引きます。

古家付きの土地をお持ちの方が「解体して土地として売るか、そのまま売るか」を考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。南烏山の土地（更地・古家付き）は262万円/坪（14件）です。これに対し、世田谷区の値で代用した中古戸建は、築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪、新築戸建は361万円/坪でした。いずれも建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格です。

築年数が古くなるほど土地1坪あたりの価格は下がり、築31年以上の275万円/坪は、南烏山の土地262万円/坪に近い水準です。ただし、中古戸建の行は南烏山ではなく世田谷区全体の値ですので、そのまま当てはめることはできません。建物の状態や接道条件によって判断は変わるため、解体するかどうかは個別の査定・ご相談の中で整理するのがおすすめです。

南烏山の坪単価は、世田谷区の町別ランキングで40町中27位でした。区全体の中央値315万円/坪に対して南烏山は262万円/坪で、区内では相場が控えめな側のエリアに入ります。ただし、直近3年の成約が14件と少ないため、順位は成約が数件入れ替わるだけでも動きうる点にご留意ください。

データから言える判断軸の一つは、価格帯と面積帯です。直近3年では8,000万〜1.2億円の帯が5件と最も動いており、面積では25〜30坪の4件が最多でした。一方、25坪未満の区画は324万円/坪と坪単価が高めに出ています。区画が大きいほど総額が上がるため、買い手の予算に収まりやすい価格帯かどうかは、売り出し価格を考える際の一つの視点になります。

もう一つは、建物付きで取引される戸建てとの比較です。世田谷区の築31年以上の中古戸建は土地1坪あたり275万円/坪で、南烏山の土地262万円/坪と近い水準でした。古家の状態によっては、建物を残して売る選択肢も検討に値します。件数が限られるエリアなので、周辺の直近の成約と照らした個別の査定が重要です。