世田谷区上祖師谷の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区上祖師谷の土地相場は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約12件で、坪単価の中央値が175万円/坪（平米単価53万円/㎡）でした。成約価格の中央値は6495万円、土地面積の中央値は32.0坪です。件数は12件ですので、細かな動きまで読み込むよりも、全体の水準を把握する目安としてご覧ください。

比較対象の世田谷区は中央値315万円/坪で、上祖師谷はこれに対して-44.4%の水準です。区内の町別坪単価ランキングでは40町中36位に位置します。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は-17.5%でした。直近3年の成約件数は35件で、取引が活発な町というより、一定の件数が着実に積み上がっているエリアといえます。

年次の坪単価の中央値を見ると、上祖師谷は2023年が190万円/坪（8件）、2024年が165万円/坪（9件）、2025年が209万円/坪（13件）、2026年1〜10月が185万円/坪（9件）と推移しています。一方、世田谷区は2023年の274万円/坪から2024年266万円/坪、2025年291万円/坪、2026年1〜10月321万円/坪と推移しました。区全体が2024年から2026年にかけて水準を切り上げているのに対し、上祖師谷は165万〜209万円/坪の範囲で上下しており、区との差は開いた形です。各年の件数は8〜13件と少ないため、年ごとの上下は参考値としてご覧ください。

直近の動きとして、世田谷区全体の四半期推移を見ると、2024Q4の268万円/坪（56件）から2026Q3の332万円/坪（85件）まで、2025Q2の279万円/坪を除いておおむね右肩上がりでした。これは区全体の線であり、上祖師谷単独の四半期の値ではありません。上祖師谷の直近12か月の前年同期比が-17.5%である点と合わせて、区全体の動きと町ごとの動きは別々に見ていただく必要があります。

直近3年の成約を価格帯別に見ると、5,000万円未満が13件（坪単価の中央値165万円/坪）、5,000万〜8,000万円が13件（204万円/坪）で、この2つの帯で成約の大半を占めます。8,000万〜1.2億円は5件（189万円/坪）、1.2億〜2億円は4件（220万円/坪）、2億円以上は0件でした。

面積帯別では、25坪未満が9件（209万円/坪、成約価格の中央値3400万円）、25〜30坪が8件（186万円/坪、5165万円）、30〜40坪が9件（184万円/坪、6380万円）、40〜50坪が3件（212万円/坪、8480万円）、50坪以上が6件（190万円/坪、11600万円（1億1,600万円））です。件数が10件に満たない帯がほとんどのため参考値ですが、面積が大きくなっても坪単価は184万〜212万円/坪の範囲に収まっており、広さによる単価の差は限定的に見えます。総額は面積に応じて大きく変わりますので、買い手の予算に合う区画の大きさかどうかも、売り方を考える要素になります。

古家付きの土地をお持ちの方が、解体して土地として売るか、そのまま売るかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格の中央値を比べてみます。直近3年の上祖師谷では、土地（更地・古家付き）が191万円/坪（35件）、中古戸建は築10年以内が239万円/坪（14件）、築11〜20年が243万円/坪（11件）、築21〜30年が248万円/坪（11件）、新築戸建が294万円/坪（13件）でした。なお、これらは建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格です。

築31年以上の中古戸建は275万円/坪ですが、上祖師谷では件数が足りないため、世田谷区の値（185件）で代用しています。土地と戸建ての間に差があることは確かですが、これは建物の状態や築年数、土地の条件が物件ごとに異なる中での中央値の比較にすぎません。解体費用や売却までの期間も含めた判断は物件ごとに変わりますので、「解体すべき」「そのままがよい」と一律には言えず、個別の判断は査定・ご相談の中でご提案します。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、上祖師谷は40町中36位です。区の中央値315万円/坪に対して上祖師谷の175万円/坪は-44.4%の水準で、区内では相対的に坪単価が抑えられた町に位置づけられます。

坪単価が低い分、成約価格の中央値は6495万円、土地面積の中央値は32.0坪と、一次取得層にも検討しやすい総額帯で成約している点が特徴です。価格帯別でも5,000万円未満と5,000万〜8,000万円で成約の中心が形成されており、総額を抑えて世田谷区内に土地を求める買い手層との相性がうかがえます。

データから見えてくる判断軸は、まず価格帯です。直近3年の成約は5,000万円未満と5,000万〜8,000万円に集中していますので、売り出し価格をこの帯の内側に収められるかどうかが、買い手に検討してもらいやすいかの一つの目安になります。面積帯でも25坪未満から30〜40坪までの成約が多く、50坪以上の6件は成約価格の中央値が11600万円（1億1,600万円）と、総額が大きくなる区画です。

また、土地として売る場合の191万円/坪に対し、新築戸建は294万円/坪、築10年以内の中古戸建は239万円/坪と差があります。買い手は土地そのものだけでなく、建物を含めた住まいとしての価値で比較検討する傾向があると考えられますので、土地で売るか戸建てで売るかは、物件の状態を見たうえで比較することをおすすめします。