世田谷区上野毛の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区上野毛の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で中央値308万円/坪、平米単価では93万円/㎡でした。成約価格の中央値は1億5,580万円、土地面積の中央値は45.8坪と、ゆとりのある区画での取引が中心です。なお、直近12か月の件数は7件のため、参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区は中央値315万円/坪で、上野毛はそれを-2.2%下回る水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中22位と、区内では中位に位置づけられます。前年同期比は0.0%で、直近12か月とその前の12か月でほぼ同じ水準でした。直近3年の成約件数は16件です。

上野毛の年次推移を見ると、2024年は264万円/坪（5件）、2025年は327万円/坪（4件）、2026年1〜10月は309万円/坪（6件）でした。同じ期間の世田谷区は266万円/坪、291万円/坪、321万円/坪と推移しています。2024年は世田谷区とほぼ並んでいましたが、2025年は上野毛が327万円/坪と区の291万円/坪を上回り、2026年は309万円/坪と区の321万円/坪を下回りました。2023年は1件のみで中央値を出していません。いずれの年も件数が一桁のため、年ごとの水準は参考値として見るのが適切です。

直近の動きは、上野毛単独では件数が少ないため、世田谷区全体の四半期推移で確認します。世田谷区の坪単価の中央値は、2024年第4四半期の268万円/坪（56件）から、2025年第3四半期と第4四半期の298万円/坪、2026年第1四半期の312万円/坪、第2四半期の329万円/坪、第3四半期の332万円/坪へと推移しました。区全体としては、この間に水準が切り上がっている形です。

直近3年の上野毛の成約16件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が6件、1.2億〜2億円が5件、2億円以上が4件、5,000万〜8,000万円が1件で、5,000万円未満はありませんでした。坪単価の中央値は、件数のある帯で8,000万〜1.2億円が260万円/坪、1.2億〜2億円が304万円/坪、2億円以上が324万円/坪と、価格帯が上がるほど高くなっています。

面積帯別では、50坪以上が7件で最も多く、坪単価の中央値は311万円/坪、成約価格の中央値は2億2,500万円でした。40〜50坪は4件で、243万円/坪、成約価格の中央値は1億1,350万円です。25〜30坪と30〜40坪は各2件、25坪未満は1件で、いずれも中央値は出していません。上野毛では広めの区画の成約が多く、面積によって坪単価に差が出ている点が特徴です。

古家付きの土地を売る場合、古家を解体して土地として売るか、建物を残したまま売るかで迷われる方は多くいらっしゃいます。その材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を並べます。上野毛の土地（更地・古家付き）は303万円/坪（16件）です。比較として、世田谷区の値で代用した中古戸建は、築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）でした。新築戸建は361万円/坪（274件）です。なお、これらの戸建ての値は上野毛単独ではなく世田谷区の値で代用しています。

築31年以上の中古戸建は275万円/坪で、土地の303万円/坪より低い一方、築が浅いほど土地1坪あたりの成約価格は高くなっています。ただし、これは区全体の値の並びであり、解体したほうがよい、あるいは建物に価値がない、といった結論を示すものではありません。建物の状態や解体費用、買い手の層によって判断は変わるため、個別の物件については査定やご相談の中で整理することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、上野毛は40町中22位でした。中央値は308万円/坪で、区全体の315万円/坪と近い水準にあり、区内では中位に位置します。上野毛の取引は、50坪以上の広めの区画が多く、成約価格が高い帯が中心という特徴があります。町別の順位は年によって入れ替わりますが、区の水準に近い位置にあることは、価格の目安を考えるうえで分かりやすい点です。

上野毛の直近3年の成約は、8,000万〜1.2億円の帯が6件、1.2億〜2億円の帯が5件と、この二つの帯に多く集まっています。面積では50坪以上が7件と最も多く、坪単価の中央値も311万円/坪と、40〜50坪の243万円/坪より高い結果でした。広めの区画は総額が大きくなる一方で、坪単価では評価されている傾向が読み取れます。

また、新築戸建が361万円/坪、築10年以内の中古戸建が404万円/坪（いずれも世田谷区の値）と、土地の303万円/坪より高い水準にあります。戸建てとして売り出せる条件がある場合は、土地としてだけでなく、建物を活かした売り方も比較する価値があります。どちらが有利かは物件ごとに異なるため、複数の売り方で見積もりを取って検討されるとよいでしょう。