世田谷区北烏山の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区北烏山の土地の坪単価（中央値）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約14件で199万円/坪、平米単価では60万円/㎡でした。成約価格の中央値は6710万円、土地面積の中央値は35.3坪です。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、当エリアは区の値より36.8%低い水準にあります。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中37位で、区内では坪単価を抑えた価格帯に位置します。前年同期比は+3.1%でしたが、直近12か月の成約は14件ですので、この変動率はあくまで参考値としてご覧ください。

年次の推移を見ると、北烏山の坪単価の中央値は2023年が170万円/坪（3件）、2024年が159万円/坪（12件）、2025年が194万円/坪（13件）、2026年1〜10月が200万円/坪（13件）でした。2024年にかけてやや下がった後、2025年に上昇し、2026年は200万円/坪とほぼ横ばいで推移しています。2023年は3件のみのため参考値です。

同じ期間の世田谷区は、2023年が274万円/坪（155件）、2024年が266万円/坪（213件）、2025年が291万円/坪（384件）、2026年1〜10月が321万円/坪（278件）でした。区全体は2024年を底に上昇が続いており、北烏山との開きは、2023年の274万円/坪と170万円/坪に対し、2026年は321万円/坪と200万円/坪となっています。なお、世田谷区全体の四半期推移では、2024年Q4の268万円/坪（56件）から2026年Q3の332万円/坪（85件）まで、2025年Q2の279万円/坪（94件）を除いておおむね切り上がる動きでした。これは区全体の線であり、北烏山単独の四半期値ではありません。

直近3年の北烏山の成約38件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が22件と最も多く、全体の半数を超えています。次いで5,000万円未満が7件、8,000万〜1.2億円が6件、1.2億〜2億円が3件で、2億円以上の成約はありませんでした。価格帯ごとの坪単価の中央値は、5,000万円未満が178万円/坪、5,000万〜8,000万円が192万円/坪、8,000万〜1.2億円が179万円/坪、1.2億〜2億円が194万円/坪で、価格帯による大きな開きは見られません。

面積帯別では、30〜40坪が12件と最も多く、坪単価は196万円/坪、成約価格の中央値は6480万円でした。25〜30坪は232万円/坪（4件・参考値）、25坪未満は197万円/坪（7件・参考値）、40〜50坪は154万円/坪（8件・参考値）、50坪以上は171万円/坪（7件・参考値）です。面積が広い区画ほど坪単価がやや低くなる傾向がうかがえますが、件数が少ない面積帯もあるため、断定はできません。

古家付きの土地を売る場合、古家を解体して土地として売るか、建物付きのまま売るかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。直近3年の北烏山の土地（更地・古家付き）は188万円/坪（38件）でした。これに対し、中古戸建（築10年以内）は284万円/坪（19件）、築11〜20年は255万円/坪（22件）、新築戸建は304万円/坪（13件）です。ここでの数字は、いずれも建物ではなく「土地1坪あたり」に換算した成約価格です。

築21〜30年は333万円/坪（275件）、築31年以上は275万円/坪（185件）ですが、この2つは北烏山の件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。築年数の浅い戸建ての土地坪単価が土地単体より高く出ることは確かですが、築年数や状態によって評価は変わり、解体費用も別途かかります。「解体すべき」「建物に価値がない」とは言い切れません。個別の判断は、物件ごとの査定やご相談で一緒に整理するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、北烏山は40町中37位でした。区の中央値が315万円/坪であるのに対し、北烏山は199万円/坪と、区内でも価格が抑えられた町に分類されます。

成約価格の中央値が6710万円、土地面積の中央値が35.3坪という規模感は、区内の高単価エリアと比べると、取得しやすい価格帯で動いていることを示しています。区の中での位置づけを踏まえ、周辺の他の町ではなく、北烏山自体の成約事例を基準に価格を考えることが大切です。

北烏山でよく動いているのは、5,000万〜8,000万円の価格帯（22件）と、30〜40坪の面積帯（12件）です。売却を検討する土地がこの範囲に近い場合、直近の成約事例を参考にしやすいといえます。

また、土地の188万円/坪に対し、新築戸建は304万円/坪、築10年以内の中古戸建は284万円/坪と、建物付きで評価される場面も見られます。買い手が土地として探しているのか、建物付きで探しているのかによって見られ方は変わります。売却の方針を決める前に、複数の売り方で見込み額を比べておくと判断しやすくなります。