世田谷区下馬の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区下馬の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約9件で中央値444万円/坪（平米単価134万円/㎡）でした。成約価格の中央値は1億8,600万円、土地面積の中央値は41.7坪です。9件という件数は多くないため、この数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は315万円/坪で、下馬はこれを41.0%上回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中3位に位置しており、区内でも坪単価の高いエリアといえます。直近3年の成約件数は26件で、前年同期比は+4.2%でした。

年次推移を見ると、下馬の坪単価の中央値は2023年が332万円/坪（4件）、2024年が429万円/坪（5件）、2025年が424万円/坪（13件）、2026年1〜10月が447万円/坪（8件）です。2023年から2024年にかけて大きく上がったあと、2024年と2025年はほぼ同じ水準で、2026年に入って再びやや上向いています。ただし年ごとの件数が4〜13件と少ないため、1件ごとの条件の違いが中央値に影響しやすい点には注意が必要です。

世田谷区全体は2023年274万円/坪（155件）、2024年266万円/坪（213件）、2025年291万円/坪（384件）、2026年1〜10月321万円/坪（278件）でした。直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移（下馬単独ではなく区全体の線）で確認できます。2024Q4の268万円/坪から2026Q3の332万円/坪まで、区の中央値は概ね右肩上がりで推移しています。下馬はこの区全体の水準を、どの年も上回って推移してきました。

直近3年の成約26件を価格帯別に見ると、1.2億〜2億円が11件で最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が8件、2億円以上が6件でした。5,000万〜8,000万円は1件、5,000万円未満は0件で、下馬では8,000万円台後半から2億円以上の成約が中心です。価格帯が上がるほど坪単価の中央値も、404万円/坪、429万円/坪、447万円/坪と高くなっています。面積帯別では、30〜40坪が8件で最も多く坪単価466万円/坪、50坪以上が6件で442万円/坪、40〜50坪が5件で408万円/坪、25〜30坪が4件で404万円/坪、25坪未満が3件で419万円/坪でした。件数の少ない帯は参考値ですが、面積が大きくなると総額が膨らむため、買い手の層も変わる点は押さえておきたいところです。

古家付きの土地をお持ちの場合、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかで迷われる方は多くいらっしゃいます。その判断材料として、直近3年の下馬の土地（更地・古家付き）は土地1坪あたり427万円/坪（26件）です。これに対し、戸建ての成約を土地1坪あたりに直した値は、築10年以内の中古戸建が527万円/坪（12件）、築11〜20年が535万円/坪（12件）、築21〜30年が429万円/坪（10件）、新築戸建が626万円/坪（10件）でした。

築31年以上の中古戸建は下馬では件数が足りないため、世田谷区の値275万円/坪（185件）で代用しています。築年数が浅い戸建ては土地の坪単価を上回り、築21〜30年では土地とほぼ同水準、築31年以上では土地より低い水準になっています。ただし、これは建物の状態や間取り、土地の形状が異なる成約を並べた数字であり、解体が有利かどうかを示すものではありません。個別の物件でどちらが適しているかは、査定やご相談の中で具体的に検討するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、下馬は40町中3位です。区全体の中央値315万円/坪に対し、下馬の444万円/坪は大きく上回っており、区内でも上位の価格帯に入ります。高い水準にあるエリアだけに、売却時は近隣の成約事例をもとにした価格設定が重要になります。同じ区内でも町によって相場の水準が大きく異なるため、区の平均だけを見て判断すると、実際の価格とずれが生じる場合があります。

下馬の直近3年の成約では、1.2億〜2億円の帯が11件と最も多く、面積では30〜40坪が8件で中心でした。この価格帯・面積帯は成約実績が厚く、買い手の動きが見えやすい領域といえます。一方、50坪以上は総額が大きくなるため、坪単価だけでなく総額での需要も踏まえた検討が欠かせません。

また、新築戸建の土地坪単価が626万円/坪、築10年以内と築11〜20年の中古戸建が527万円/坪と535万円/坪であるのに対し、土地は427万円/坪でした。建物付きで評価される物件と土地として評価される物件で、買い手の見方が分かれる傾向が読み取れます。ご所有の土地がどの買い手層に向くかを整理したうえで、売り方を決めることが判断軸になります。