世田谷区上北沢の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区上北沢の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約6件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が251万円/坪、平米単価では76万円/㎡となっています。成約価格の中央値は7640万円（7,640万円）、土地面積の中央値は30.1坪です。件数が6件と少ないため、この数字は参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、上北沢はこれを32.7%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中39位です。前年同期比は-11.6%ですが、これも少ない件数に基づく参考値で、区全体の水準と比べると上北沢は価格が抑えられたエリアといえます。

中古戸建ての坪単価の中央値を年ごとに見ると、上北沢は2023年が340万円/坪（8件）、2024年が280万円/坪（8件）、2025年が266万円/坪（8件）、2026年1〜10月が254万円/坪（5件）と、緩やかな低下傾向です。一方、世田谷区は2023年の329万円/坪から、2024年は339万円/坪、2025年は360万円/坪、2026年1〜10月は376万円/坪と上昇しており、2023年には上北沢が区を上回っていたものの、その後は差が開いています。各年の件数は5〜8件と少なく、参考値としての見方が必要です。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。2025Q1の390万円/坪（121件）のあと、2025Q3は342万円/坪（118件）まで下がりましたが、2025Q4は365万円/坪（130件）、2026Q1は373万円/坪（138件）、2026Q2は373万円/坪（118件）、2026Q3は391万円/坪（104件）と推移しています。上北沢単独では四半期ごとの件数が少なく、区全体の動きを参考にする形になります。

直近3年の中古戸建て22件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円がそれぞれ9件で、この2つの価格帯に成約が集中しています。5,000万円未満は3件、1.2億〜2億円は1件、2億円以上は0件でした。坪単価の中央値は、5,000万円未満が206万円/坪、5,000万〜8,000万円が357万円/坪、8,000万〜1.2億円が280万円/坪です。

面積帯別では、25坪未満が10件と最も多く、坪単価の中央値は320万円/坪、成約価格の中央値は5730万円でした。25〜30坪は4件で311万円/坪、30〜40坪は6件で263万円/坪となっており、面積が大きくなるほど坪単価が下がる傾向が見られます。40〜50坪と50坪以上は各1件のみで、中央値は出していません。比較的コンパクトな土地の成約が中心のエリアです。

戸建てを売るとき、建物がどれくらい評価されるかを考えるには、土地として売る場合の坪単価と、築年数別の中古戸建ての土地坪単価を比べるのが一つの方法です。上北沢の土地（更地・古家付き）は直近3年で283万円/坪（15件）でした。中古戸建ては、築11〜20年が280万円/坪（11件・上北沢）で、土地の坪単価とほぼ同じ水準です。

築10年以内（404万円/坪）、築21〜30年（333万円/坪）、築31年以上（275万円/坪）は、上北沢の件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。新築戸建ても世田谷区の361万円/坪（274件）での参考比較です。区の値で見ると築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築31年以上は上北沢の土地の283万円/坪と近い水準です。ただし建物の状態や間取りで評価は変わり、「解体したほうがよい」とも「そのまま売れる」とも一概にはいえないため、個別の判断は査定・ご相談でお伝えします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、上北沢は51町中39位です。区の中央値373万円/坪に対して251万円/坪と、区内では価格が抑えられた位置にあります。中古戸建てと新築戸建てのいずれも、順位は39位です。

ただし、上北沢の件数は中古が直近12か月で6件、新築が直近3年で3件と限られます。順位は参考として捉え、実際の売却価格は土地の広さ・形状・接道条件などで個別に変わる点にご留意ください。

上北沢で戸建てを売るうえで、まず意識したいのは価格帯と面積の組み合わせです。直近3年の成約は5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円に集中し、面積では25坪未満が最も多く、30〜40坪では坪単価が263万円/坪と下がります。買い手の探す価格帯に合わせた売り出し設定が重要です。

新築戸建ての成約は直近3年で3件、坪単価の中央値は390万円/坪（参考値）で、いずれも25坪未満・8,000万〜1.2億円の帯でした。新築はコンパクトな土地に建てた物件が中心で、中古でも同じ規模の土地が動きやすい傾向がうかがえます。土地形状や築年数による評価の差は、個別に査定で確認することをおすすめします。