世田谷区上祖師谷の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区上祖師谷の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約18件で、坪単価の中央値が251万円/坪となりました。ここでの坪単価は、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）を指します。成約価格の中央値は7330万円、土地面積の中央値は30.4坪です。

比較対象の世田谷区は中央値が373万円/坪で、当エリアは区より32.7%低い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中46位に位置します。一方で、直近12か月とその前の12か月を比べた前年同期比は+11.6%と、区の水準には届かないものの上向きの動きが見られます。

年ごとの推移を見ると、当エリアは2024年が224万円/坪（8件）、2025年が230万円/坪（19件）、2026年1〜10月が253万円/坪（13件）と、緩やかに切り上がる形です。2023年は成約が2件にとどまり、中央値を出していません。世田谷区は2023年の329万円/坪から、2024年に339万円/坪、2025年に360万円/坪、2026年1〜10月に376万円/坪と、こちらも段階的に上昇しています。

直近の動きとして、世田谷区全体の四半期推移を見ると、2024Q4の358万円/坪から2025Q1は390万円/坪まで上がり、2025Q3は342万円/坪へ下がったのち、2025Q4は365万円/坪、2026Q1と2026Q2は373万円/坪、2026Q3は391万円/坪と推移しています。なお、この四半期の線は上祖師谷だけでなく世田谷区全体の値です。四半期ごとに上下はあるものの、区全体では2025Q3を底に戻してきた流れです。

直近3年の中古戸建て成約40件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が32件と大半を占め、坪単価の中央値は242万円/坪でした。8,000万〜1.2億円は7件で217万円/坪、1.2億〜2億円は1件です。5,000万円未満と2億円以上の成約はありませんでした。

面積帯別では、土地が狭いほど坪単価が高くなる傾向がはっきり出ています。25坪未満は9件で291万円/坪（成約価格の中央値5980万円）、25〜30坪は8件で251万円/坪（6900万円）、30〜40坪は15件で215万円/坪（7480万円）でした。さらに40〜50坪は5件で171万円/坪、50坪以上は3件で157万円/坪（1億1,000万円）となり、広くなるほど坪単価は下がる一方、総額は上がります。50坪以上は3件のため参考値としてご覧ください。

建物がどの程度評価されているかを考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を比べます。土地（更地・古家付き）は191万円/坪（35件）です。これに対し、中古戸建ては築10年以内が239万円/坪（14件）、築11〜20年が243万円/坪（11件）、築21〜30年が248万円/坪（11件）で、築年数が進んでも土地のみの値を上回る水準でした。新築戸建ては294万円/坪（13件）です。

築31年以上は275万円/坪ですが、当エリアでは件数が足りないため世田谷区の値で代用しており、参考値としてご覧ください。この比較は成約事例の傾向であり、個々の建物の状態や立地条件によって評価は変わります。建物を残して売るか、土地として売るかの判断は、物件ごとの査定・ご相談で確認することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、上祖師谷は51町中46位です。区の中央値373万円/坪と比べると、当エリアの251万円/坪は区内でも価格が抑えられた側に位置しています。新築戸建てでも同じく51町中46位で、新築の坪単価は294万円/坪、世田谷区の361万円/坪より18.6%低い水準です。中古・新築のどちらも区内では手の届きやすい価格帯にあるといえます。

データから見ると、このエリアでよく動いているのは5,000万〜8,000万円の価格帯と、30〜40坪前後の面積帯です。直近3年の中古戸建て40件のうち32件が5,000万〜8,000万円に集まっており、買い手の予算感がこのあたりにあることがうかがえます。25坪未満は坪単価が高く、総額を抑えたい買い手に選ばれやすい傾向です。

また、新築戸建ては8,000万〜1.2億円の帯に13件中11件が集中し、坪単価の中央値は294万円/坪でした。中古（251万円/坪）との差から、新築と中古では買い手の層が分かれていると考えられます。売却では、土地の広さに合わせた価格設定と、想定する買い手の予算帯を意識することが判断軸になります。