世田谷区上馬の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区上馬の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約6件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が460万円/坪でした。成約価格の中央値は1億2,550万円、土地面積の中央値は25.5坪です。なお、ここでの坪単価は建物ではなく土地1坪あたりの成約価格を指します。

比較対象の世田谷区は中央値が373万円/坪で、上馬は区の値を23.3%上回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中11位に位置します。前年同期比は+5.3%です。ただし直近12か月の成約は6件と少ないため、参考値としてご覧ください。

上馬の中古戸建ての坪単価（中央値）は、2023年が458万円/坪（6件）、2024年が396万円/坪（9件）、2025年が476万円/坪（9件）、2026年1〜10月が436万円/坪（4件）でした。世田谷区は2023年の329万円/坪から2026年1〜10月の376万円/坪へ、緩やかに水準を切り上げています。上馬は年ごとの件数が一桁で、単年の数字は物件の個性に左右されやすい点に注意が必要です。それでも、各年とも世田谷区の値を上回る形で推移しています。

直近の動きは世田谷区全体の四半期推移で見ると、2025Q3の342万円/坪から2025Q4に365万円/坪、2026Q1・Q2に373万円/坪、2026Q3に391万円/坪へと、おおむね上向きでした。上馬単独の四半期値は件数が少ないため出していません。ここでの推移は区全体の傾向であり、上馬の将来を示すものではありません。

直近3年の上馬の中古戸建て22件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が10件で最も多く、次いで5,000万〜8,000万円と1.2億〜2億円がそれぞれ6件でした。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が467万円/坪、8,000万〜1.2億円が397万円/坪、1.2億〜2億円が451万円/坪です。

面積帯別では、25坪未満が13件と過半を占めます。坪単価は25坪未満が473万円/坪、25〜30坪が412万円/坪、30〜40坪が391万円/坪で、面積が大きくなるほど坪単価は低くなる傾向がありました。25坪未満の成約価格の中央値は8200万円、25〜30坪は1億1,240万円、30〜40坪は1億1,950万円でした。

戸建てとして売る場合、建物がどの程度評価されるかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。上馬の土地（更地・古家付き）は直近3年で424万円/坪（13件）でした。一方、中古戸建ては築年数によって差があり、世田谷区の値では築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪です。新築戸建ては361万円/坪でした。中古戸建と新築戸建の数字は、いずれも上馬の件数が少ないため世田谷区の値で代用しています。

築年数が進むほど土地坪単価が下がる傾向が見られます。もっとも、これは区全体の傾向にすぎず、建物の状態や間取り、土地の条件によって評価は大きく変わります。建物を残して売るか、更地や古家付きの土地として売るかは、個別の物件ごとに判断が分かれるところです。具体的な方針は、査定やご相談の中で一緒に検討するのが確実です。

上馬の中古戸建ては、世田谷区の町別坪単価ランキングで51町中11位です。中央値460万円/坪は区の373万円/坪を上回っており、区内でも上位の水準にあります。新築戸建ても同じ11位ですが、新築の成約は直近3年で3件にとどまり、中央値は508万円/坪と参考値の扱いです。順位は成約件数が少ない町ほど変動しやすいため、ひとつの目安としてご覧ください。

直近3年の成約を見ると、上馬では25坪未満の戸建てが13件と多く、価格帯では8,000万〜1.2億円がもっとも多く動いています。比較的コンパクトな土地や、この価格帯に買い手の関心が集まりやすい様子がうかがえます。

一方で、面積が大きい物件は坪単価が下がる傾向があり、売り出し価格の設定は面積と価格帯の組み合わせで慎重に考える必要があります。また、新築と中古の差は、上馬では件数が限られるため区の値で見るしかありません。新築戸建ての区の中央値が361万円/坪であるのに対し、上馬の中古戸建ては460万円/坪と上回っており、立地そのものの評価が価格に反映されていると考えられます。