世田谷区北烏山の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区北烏山の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約18件で、土地坪単価の中央値が270万円/坪でした。これは土地1坪あたりの成約価格であり、建物の坪単価ではありません。成約価格の中央値は7315万円、土地面積の中央値は30.2坪です。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、北烏山はこれを27.6%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中47位に位置し、区内では価格が抑えられたエリアといえます。一方で前年同期比は+20.5%となっており、水準は低めでも直近では上向きの動きが見られます。新築戸建ては成約7件で311万円/坪、前年同期比+2.3%でした。

中古戸建ての年次推移を見ると、北烏山は2023年の222万円/坪から2024年は210万円/坪とやや下がり、2025年に253万円/坪、2026年1〜10月に270万円/坪と上がっています。件数は各年14〜20件で、1件ごとの影響を受けやすい点には留意が必要です。世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と段階的に上昇しており、北烏山は2024年以降に区との差を縮めてきました。それでも2026年1〜10月時点では270万円/坪と376万円/坪で、水準の差は残っています。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。中古戸建ては2025Q1の390万円/坪から2025Q3の342万円/坪まで下がったあと、2025Q4に365万円/坪、2026Q1と2026Q2に373万円/坪、2026Q3に391万円/坪と推移しました。北烏山単独では四半期ごとの件数が少なく、中央値を出せないため、これは区全体の線としてご覧ください。

直近3年の中古戸建て成約57件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が24件、8,000万〜1.2億円が22件と、この2つで大半を占めます。5,000万円未満は9件で154万円/坪、5,000万〜8,000万円は223万円/坪、8,000万〜1.2億円は273万円/坪と、価格帯が上がるほど坪単価も高くなっています。1.2億〜2億円は2件のみで、坪単価は出せません。

面積帯別では、30〜40坪が27件と最も多く、236万円/坪、成約価格の中央値は7430万円でした。25坪未満は276万円/坪、25〜30坪は277万円/坪と、小さめの土地ほど坪単価が高めです。50坪以上は6件で168万円/坪と低く、総額は10790万円（1億790万円）となっています。広い土地は坪単価が下がる一方、総額は大きくなる傾向がうかがえます。

建物がどれくらい評価されているかを考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を並べます。土地（更地・古家付き）は188万円/坪（38件）、中古戸建ては築10年以内が284万円/坪（19件）、築11〜20年が255万円/坪（22件）、新築戸建ては304万円/坪（13件）でした。築21〜30年と築31年以上は北烏山の件数が足りないため、世田谷区の値で代用しており、それぞれ333万円/坪（275件）、275万円/坪（185件）です。

北烏山では、土地の188万円/坪に対し、築10年以内の中古戸建ては284万円/坪、築11〜20年でも255万円/坪と、建物付きの成約のほうが土地坪単価は高い水準にあります。ただし築21年以上は区の値による参考であり、建物の状態や間取り、土地の条件で評価は大きく変わります。解体して土地で売るか、戸建てのまま売るかは一概に決められないため、個別の判断は査定・相談でご確認ください。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、北烏山は中古戸建て・新築戸建てともに51町中47位でした。区内では価格水準が抑えられた町に入ります。中古戸建ての坪単価は270万円/坪、新築戸建ては311万円/坪で、新築は中古より高い水準です。

ただし、順位が低いことは動きが弱いことを意味しません。中古戸建ては前年同期比+20.5%と、直近12か月は区内でも目立つ上昇を示しました。町単位の成約件数は限られるため、順位や変化率は目安として捉え、近隣の成約状況とあわせて確認することをおすすめします。

北烏山で成約が多いのは、5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円の価格帯、そして30〜40坪の面積帯です。この範囲に収まる物件は買い手の層が厚いと考えられるため、売り出し価格の設計では、同じ価格帯・面積帯の成約事例と照らし合わせることが重要です。

新築戸建ての成約は5,000万〜8,000万円が7件、8,000万〜1.2億円が6件で、中古と同じ価格帯に集中しています。新築が304万円/坪、築10年以内の中古が284万円/坪と差が小さい点は、築浅の物件が新築と比較検討されやすいことを示します。築年数や土地の広さによって、強みの打ち出し方が変わる点を押さえておきましょう。