世田谷区南烏山の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区南烏山の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、中央値375万円/坪でした。平米単価では113万円/㎡にあたり、成約価格の中央値は6190万円、土地面積の中央値は16.2坪です。ここでの坪単価は建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格である点にご注意ください。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、南烏山は区の値より+0.5%高い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中30位で、区内では中位に位置します。前年同期比は+19.8%でしたが、件数が10件にとどまるため参考値としてご覧ください。

年次推移を見ると、南烏山の中古戸建ては2023年が267万円/坪（6件）、2024年が287万円/坪（4件）、2025年が374万円/坪（5件）、2026年1〜10月が382万円/坪（8件）と、右肩上がりで推移しています。世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪でした。2023年・2024年は南烏山が区の値を下回っていましたが、2025年に374万円/坪と区の360万円/坪を上回り、2026年も382万円/坪と376万円/坪を上回っています。ただし南烏山の各年は件数が4〜8件と少なく、いずれも参考値です。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。中古戸建ての坪単価は2025Q1の390万円/坪から2025Q3の342万円/坪まで下がったのち、2025Q4が365万円/坪、2026Q1・Q2が373万円/坪、2026Q3が391万円/坪と、直近にかけて持ち直す形でした。四半期ごとの件数は90〜138件と十分にあり、区全体の傾向としては読み取りやすい数字です。なお、これは南烏山単独ではなく世田谷区全体の線である点をご留意ください。

直近3年の南烏山の中古戸建て成約20件のうち、価格帯で最も多いのは5,000万〜8,000万円の15件で、この帯の坪単価の中央値は372万円/坪でした。ほかは5,000万円未満が2件、8,000万〜1.2億円が1件、1.2億〜2億円が2件で、これらの帯は件数が少なく坪単価は出していません。

面積帯別では25坪未満が16件と大半を占め、坪単価の中央値は361万円/坪、成約価格の中央値は5975万円でした。25〜30坪、30〜40坪、40〜50坪、50坪以上はいずれも1件ずつで、面積帯ごとの坪単価を比べるにはデータが不足しています。南烏山の中古戸建ては、25坪未満のコンパクトな敷地で5,000万〜8,000万円の価格帯に収まる取引が中心という特徴が見て取れます。

建物がどれくらい評価されるかを考える材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を並べてみます。南烏山の土地（更地・古家付き）は262万円/坪（14件）でした。一方、中古戸建ては築年数帯によって差があり、世田谷区の値では築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪です。新築戸建ては361万円/坪でした。なお、中古戸建て・新築戸建ての各行は、南烏山では件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。

築年数が進むにつれて土地坪単価は段階的に下がるものの、築31年以上の275万円/坪でも、南烏山の土地の262万円/坪と並ぶ水準です。もちろん、これは区全体の傾向と南烏山の土地の値を並べたものにすぎません。建物が相場にどの程度反映されるかは、状態や間取り、敷地条件で変わりますので、土地として売るか戸建てとして売るかの判断は、個別の査定でご相談ください。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、南烏山は51町中30位です。中古戸建ての中央値375万円/坪は区の373万円/坪とほぼ同水準で、区内では上位でも下位でもない中位のエリアといえます。新築戸建てでも同じく51町中30位で、新築の中央値368万円/坪は区の361万円/坪を+1.9%上回りました。ただし新築は直近3年で6件と少なく、参考値です。順位は町ごとの成約構成によっても動きますので、近隣の町との比較も含めて売出価格を検討する余地があります。

南烏山の成約は、25坪未満の敷地で5,000万〜8,000万円の価格帯に集中していました。売り出しを検討される際は、この価格帯と面積帯が最も実績のあるゾーンである点が、価格設定の一つの目安になります。新築戸建ての坪単価も368万円/坪と中古の375万円/坪に近く、新築と中古の差は小さい傾向です。

また、土地の条件によって相場は大きく変わります。城南6区全体の傾向では、角地は+11%、二方道路は+2%とされる一方、旗竿地は-21%となっています。南烏山の物件がどの条件に当てはまるかを整理しておくと、売り出し価格の根拠を説明しやすくなります。