世田谷区岡本の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区岡本の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の中央値で269万円/坪、平米単価では81万円/㎡でした。成約価格の中央値は9280万円、土地面積の中央値は32.9坪です。ただし集計対象は11件のため、参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、岡本はこれより27.9%低い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中41位で、区内では比較的価格が抑えられたエリアといえます。前年同期比は0.0%で、直近12か月とその前の12か月でほぼ同水準でした。

岡本の中古戸建ての坪単価の中央値は、2023年が203万円/坪（5件）、2024年が276万円/坪（10件）、2025年が262万円/坪（10件）、2026年1〜10月が277万円/坪（8件）と推移しています。2023年から2024年にかけて上昇したあとは、2025年にやや下がり、2026年は再び277万円/坪と、おおむね横ばいの形です。一方、世田谷区は329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と段階的に上がってきました。岡本は区の水準を各年で下回っており、いずれの年も件数が少ないため参考値の域を出ません。

直近の動きを世田谷区全体の四半期推移で見ると、2025Q3の342万円/坪を底に、2025Q4が365万円/坪、2026Q1・Q2が373万円/坪、2026Q3が391万円/坪と上向いています。これは岡本単体ではなく区全体の値です。岡本は成約件数が限られるため、四半期ごとの動きを個別に断定することは控え、区の流れを背景として捉えるのが適切です。

直近3年の中古戸建て28件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が10件、5,000万〜8,000万円が9件と、この2つの帯で件数の大半を占めます。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が237万円/坪、8,000万〜1.2億円が279万円/坪、1.2億〜2億円が316万円/坪で、価格帯が上がるほど高くなる傾向です。5,000万円未満（1件）と2億円以上（2件）は件数が少なく、坪単価を出していません。面積帯別では30〜40坪が10件と最多で、25〜30坪が7件と続きます。坪単価は25坪未満が275万円/坪、25〜30坪が260万円/坪、30〜40坪が272万円/坪、40〜50坪が276万円/坪、50坪以上が256万円/坪で、面積による差は大きくありません。ただし各帯とも件数は3〜10件のため、参考値としてご覧ください。

戸建ての価値を考えるうえで、建物がどの程度評価されているかは気になる点です。ここでは土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）で、土地として売る場合と戸建てとして売る場合を比べます。直近3年の岡本の土地（更地・古家付き）は245万円/坪（10件）、築11〜20年の中古戸建ては274万円/坪（13件）でした。築11〜20年の戸建ての方が、土地より高い水準で成約しています。

なお、築10年以内（404万円/坪）、築21〜30年（333万円/坪）、築31年以上（275万円/坪）、新築（361万円/坪）の各行は、岡本の件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。岡本固有の値ではない点にご注意ください。区の値で見ると、築31年以上の275万円/坪は新築の361万円/坪より低く、築年数による差が表れています。ただし建物の状態や間取り、土地の形状によって評価は大きく変わります。解体して土地として売るべきか、そのまま戸建てとして売るべきかは一概にいえないため、個別の判断は査定・ご相談でお伝えします。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、岡本は51町中41位です。区の中央値373万円/坪に対して岡本は269万円/坪で、区内では下位寄りに位置します。新築戸建ての成約は直近3年で2件にとどまり、中央値は311万円/坪（参考値）でした。新築の世田谷区の中央値361万円/坪と比べると13.9%低い水準で、順位は中古と同じく41位です。ランキング上は価格が抑えられた町ですが、件数が少ないため、順位は今後の成約によって入れ替わる可能性があります。

岡本の中古戸建てで成約が集まっているのは、8,000万〜1.2億円と5,000万〜8,000万円の価格帯、面積では30〜40坪と25〜30坪の帯です。売却価格を検討する際は、まずこの帯を目安にすると、買い手の動きと照らして考えやすくなります。

面積帯による坪単価の差が小さいため、広さそのものより、価格帯の位置づけが成約のしやすさに関わると考えられます。また、築11〜20年の中古戸建て（274万円/坪）が土地（245万円/坪）を上回っていることから、築浅から中程度の建物は一定の評価を受けている可能性があります。ただし件数が限られるため、実際の評価額は物件ごとに査定で確認することをおすすめします。