世田谷区下馬の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区下馬の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約15件で、土地坪単価の中央値が529万円/坪でした。ここでいう坪単価は、建物ではなく土地1坪あたりの成約価格です。成約価格の中央値は11500万円（1億1,500万円）、土地面積の中央値は25.1坪となっています。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、下馬は区の値より41.8%高い水準です。前年同期比は+23.6%でした。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中9位に位置します。直近3年の成約件数は41件で、取引の裏付けがある町といえます。なお、新築戸建ては直近12か月で5件にとどまり、742万円/坪という数字は件数が少ないため参考値としてご覧ください。

下馬の中古戸建ての坪単価（中央値）は、2023年が506万円/坪（8件）、2024年が409万円/坪（12件）、2025年が468万円/坪（15件）、2026年1〜10月が527万円/坪（12件）と推移しています。2024年にいったん下がったあと、2025年、2026年と続けて上がった形です。年ごとの件数は8〜15件と多くないため、各年の動きは参考値として見るのが適切です。

同じ期間の世田谷区は、329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と、ほぼ一貫して上がってきました。下馬は区の値を毎年上回っており、2023年は506万円/坪と329万円/坪、2026年1〜10月は527万円/坪と376万円/坪という開きです。直近の動きを世田谷区全体の四半期で見ると、2025年Q3の342万円/坪から2025年Q4が365万円/坪、2026年Q1・Q2が373万円/坪、2026年Q3が391万円/坪と、緩やかに上向いています。これは下馬単独ではなく区全体の線である点にご留意ください。

直近3年の中古戸建て41件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が12件、8,000万〜1.2億円が12件、1.2億〜2億円が14件、2億円以上が3件で、5,000万円未満は0件でした。成約は5,000万〜8,000万円の帯から2億円以上までの広い範囲に分かれ、最も件数が多いのは1.2億〜2億円の14件です。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が431万円/坪、8,000万〜1.2億円が468万円/坪、1.2億〜2億円が490万円/坪、2億円以上が567万円/坪（3件・参考値）と、価格帯が上がるにつれて高くなっています。

面積帯別では25坪未満が20件で最多でした。坪単価の中央値は25坪未満が512万円/坪、25〜30坪が463万円/坪、30〜40坪が513万円/坪、40〜50坪が377万円/坪（4件・参考値）で、50坪以上は1件のため中央値は出していません。成約価格の中央値は、25坪未満の8080万円に対し、30〜40坪では15700万円（1億5,700万円）となります。広い土地ほど総額が大きくなるため、買い手の予算に合う価格帯へ収まるかが売りやすさを左右します。

戸建てを売るとき、建物がどれくらい評価されるかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を築年数帯別に比べてみます。直近3年の下馬では、土地（更地・古家付き）が427万円/坪（26件）です。中古戸建ては築10年以内が527万円/坪（12件）、築11〜20年が535万円/坪（12件）、築21〜30年が429万円/坪（10件）でした。新築戸建ては626万円/坪（10件）です。築20年以内の中古戸建ては土地の427万円/坪を上回り、築21〜30年の429万円/坪は土地とほぼ同水準です。

築31年以上は、下馬の件数が足りないため世田谷区の値で代用しており、275万円/坪（185件）でした。下馬の実態とは異なる可能性があるため、あくまで目安です。この結果から「古い建物は解体すべき」「建物の価値はない」と決まるわけではありません。建物の状態や間取り、土地の形によって評価は変わるため、個別の判断は査定やご相談で確認することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、下馬は51町中9位です。上位に入る水準で、区の中央値373万円/坪に対して下馬は529万円/坪と、区全体を大きく上回っています。件数が一定数あるうえで上位に位置しているため、価格だけが突出した町ではなく、取引の実績がある町といえます。区全体の相場より高めの水準で動いている町なので、周辺の区の相場感だけで売り出し価格を決めると、実態とずれる可能性があります。

データから見える判断軸は三つあります。一つ目は価格帯です。直近3年では1.2億〜2億円の14件が最も多く、ここが最も成約の厚い帯でした。二つ目は面積帯で、25坪未満が20件と中心です。この規模の土地は買い手がつきやすい傾向がうかがえます。

三つ目は新築との差です。新築戸建ては直近3年で10件、1.2億〜2億円の帯が6件を占め、坪単価は626万円/坪でした。新築は土地を仕入れて建てる事業者が買い手の中心になるため、中古の坪単価とは水準が異なります。件数が少ないため参考値ですが、中古として個人に売る場合と、土地としてまとめて売る場合とで、買い手の層と価格の出方が変わる点は把握しておくとよいでしょう。