世田谷区祖師谷の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区祖師谷の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月・成約20件）の中央値で297万円/坪です。成約価格の中央値は8990万円、土地面積の中央値は32.4坪でした。

比較対象の世田谷区は373万円/坪で、祖師谷は区の値より20.4%低い水準にあります。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中40位で、区内では価格が控えめなエリアに入ります。一方、前年同期比は+10.8%で、直近12か月とその前の12か月を比べると上昇しています。なお、新築戸建ての成約は直近3年で5件にとどまるため、新築の数字は参考値として見てください。

祖師谷の中古戸建ての坪単価は、2023年の251万円/坪（9件）から、2024年は271万円/坪（13件）へ上がり、2025年は262万円/坪（13件）とやや戻しました。2026年1〜10月は298万円/坪（17件）で、この4つの年の中では最も高い値です。ただし各年の件数は9〜17件と多くないため、年ごとの上下は参考値としてとらえるのが安全です。

世田谷区は同じ期間に329万円/坪（268件）、339万円/坪（343件）、360万円/坪（482件）、376万円/坪（364件）と、毎年上がる形でした。祖師谷との水準差は、2023年が251万円/坪対329万円/坪、2026年1〜10月が298万円/坪対376万円/坪で、大きな縮まり方はしていません。世田谷区の直近の動きを四半期でみると、2025Q3の342万円/坪から2025Q4は365万円/坪、2026Q1と2026Q2は373万円/坪、2026Q3は391万円/坪と、直近にかけて上向いています。これは区全体の線で、祖師谷単独の四半期の値ではありません。

直近3年の成約47件を価格帯でみると、5,000万〜8,000万円が21件で最も多く、坪単価の中央値は266万円/坪でした。次いで8,000万〜1.2億円が15件（288万円/坪）、1.2億〜2億円が8件（348万円/坪）です。5,000万円未満は2件、2億円以上は1件で、坪単価は出していません。価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向がみられます。

面積帯では、25坪未満が12件で400万円/坪、25〜30坪が11件で271万円/坪、30〜40坪が12件で262万円/坪、40〜50坪が10件で212万円/坪と、土地が小さいほど坪単価が高くなっています。成約価格の中央値は、25坪未満の7610万円に対し、40〜50坪は9190万円で、面積が広くなっても総額はそれほど大きく伸びていません。50坪以上は2件のため、坪単価は出していません。

戸建てを売るとき、建物がどの程度評価されるかは、土地の坪単価と築年数ごとの戸建ての坪単価を並べると考えやすくなります。直近3年の土地（更地・古家付き）は216万円/坪（30件・世田谷区祖師谷）でした。これに対し、築10年以内の中古戸建ては321万円/坪（18件）、築11〜20年は287万円/坪（17件）で、いずれも祖師谷の値です。

築21〜30年は333万円/坪（275件）、築31年以上は275万円/坪（185件）で、この2行は祖師谷の件数が足りないため世田谷区の値で代用しています。新築戸建ても世田谷区の値で361万円/坪（274件）です。祖師谷の土地と築20年以内の戸建てを並べると、戸建ての方が高い水準で取引されており、建物が価格に反映されている面があります。ただし、築年数や状態、間取りで評価は変わりますので、個別の物件については査定や相談で確認することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、祖師谷は51町中40位です。区全体の中央値373万円/坪に対し、祖師谷の297万円/坪は20.4%低く、区内では取得しやすい価格帯の町に位置づけられます。

新築戸建ても同じく51町中40位で、新築の坪単価は338万円/坪（直近3年・成約5件・参考値）、世田谷区の361万円/坪より6.4%低い水準です。中古と新築のどちらも、区の平均より落ち着いた価格水準にあるといえます。

祖師谷では、成約が最も多いのは5,000万〜8,000万円（21件）と8,000万〜1.2億円（15件）の価格帯です。売り出し価格を考えるときは、この2つの価格帯に収まるかどうかが、買い手に検討してもらえるかの一つの目安になります。

また、面積帯別では25坪未満の坪単価が400万円/坪と高く、40〜50坪は212万円/坪です。土地が広い物件は坪単価が低めに出やすいため、坪単価だけでなく総額でどう見られるかも意識する必要があります。築年数別では、築10年以内と築11〜20年の戸建てが土地より高い水準で取引されていますので、建物の状態や手入れの履歴を整理して伝えることが判断材料になります。