世田谷区八幡山の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区八幡山の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約10件で、坪単価（土地1坪あたりの成約価格）の中央値が258万円/坪となりました。平米単価に直すと78万円/㎡です。成約価格の中央値は8340万円（8,340万円）、土地面積の中央値は30.5坪で、件数が10件にとどまるため、ここで示す数字はあくまで参考値としてご覧ください。

世田谷区全体の中古戸建ての中央値は357万円/坪で、八幡山はこれに対して-27.7%の水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中44位に位置しています。新築戸建てでは、直近3年の成約が2件と少なく参考値にとどまりますが、坪単価の中央値は277万円/坪、世田谷区の361万円/坪に対して-23.3%で、順位は同じく51町中44位でした。

年次推移を見ると、八幡山の中古戸建ては2023年と2024年が各2件、2025年が4件、2026年1〜10月が3件と、年ごとの成約が少ないのが特徴です。件数が3件未満の2023年・2024年は中央値を出しておらず、2025年は258万円/坪（4件）、2026年1〜10月は227万円/坪（3件）でした。いずれも少数の成約に基づく参考値のため、年ごとの上下を傾向として断定することは控えます。一方、世田谷区は2023年の329万円/坪（268件）から、2024年は339万円/坪（343件）、2025年は360万円/坪（482件）、2026年1〜10月は376万円/坪（364件）と推移しています。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。八幡山単独の四半期推移は件数が足りないため、ここでは世田谷区の値で述べます。2025Q1の390万円/坪（121件）から、2025Q3には342万円/坪（118件）まで下がったあと、2025Q4は365万円/坪（130件）、2026Q1と2026Q2は373万円/坪、2026Q3は391万円/坪（104件）でした。区全体の中古戸建ての坪単価は、直近の数四半期で緩やかに戻してきた形です。

価格帯別に見ると、直近3年の成約10件のうち最も多いのは8,000万〜1.2億円の4件で、坪単価の中央値は277万円/坪でした。次いで5,000万円未満が3件（156万円/坪）、5,000万〜8,000万円が2件、1.2億〜2億円が1件で、2億円以上の成約はありません。面積帯別では25坪未満が3件で、坪単価の中央値は206万円/坪、成約価格の中央値は2200万円でした。30〜40坪も3件で、288万円/坪、成約価格の中央値は9480万円となっています。いずれも件数が少ない参考値ですが、同じエリアでも小ぶりな土地と30坪台の土地とで、坪単価に開きがある点は押さえておきたいところです。

建物がどのくらい評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を種別ごとに並べます。八幡山では件数が足りない行があるため、以下は世田谷区の値で代用しています。土地（更地・古家付き）は292万円/坪（907件）です。これに対し、中古戸建ては築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）で、築年数が進むほど土地坪単価が下がる並びになっています。新築戸建ては361万円/坪（274件）です。

築31年以上の中古戸建ての275万円/坪は、土地（更地・古家付き）の292万円/坪と近い水準にあります。ただし、これは区全体の傾向にすぎません。建物の状態や間取り、増改築の履歴などで評価は変わるため、「解体したほうがよい」「建物には価値がない」と一律に判断することはできません。個別の物件でどう評価されるかは、査定やご相談の中で確認していくのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、八幡山は51町中44位でした。中古戸建て・新築戸建てのどちらも同じ順位で、区内では坪単価が比較的抑えめの町に位置づけられます。区の中央値（中古357万円/坪、新築361万円/坪）との差は、中古で-27.7%、新築で-23.3%です。ただし、八幡山の成約は中古10件・新築2件と少なく、順位や差は数件の成約に左右されやすい点にご留意ください。

八幡山の直近3年の成約は、8,000万〜1.2億円の価格帯が4件と最も多く、面積では25坪未満と30〜40坪がそれぞれ3件でした。売り出し価格を考える際は、同じ価格帯・面積帯の成約を基準にするのが現実的な軸になります。新築戸建ての成約は2件にとどまるため、新築との価格差から買い手の傾向を読み取るのは難しい状況です。このエリアで売る場合は、八幡山の成約に加え、世田谷区全体の相場も併せて見ながら、土地の形状や接道条件、建物の状態を踏まえて価格を組み立てていくことになります。