世田谷区船橋の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区船橋の中古戸建ての土地坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の中央値で321万円/坪でした。成約価格の中央値は8380万円、土地面積の中央値は25.1坪で、集計の対象は成約13件です。件数が多くないため、あくまで目安としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は373万円/坪で、船橋はこれを-13.9%下回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中28位と、区内ではちょうど中位にあたります。前年同期比は-9.6%で、直近12か月はその前の12か月より坪単価が低い水準でした。

年次推移を見ると、船橋の中古戸建ては2023年の280万円/坪（7件）から2024年に330万円/坪（10件）、2025年に352万円/坪（11件）と上昇してきました。一方、2026年1〜10月は321万円/坪（11件）と、2025年の水準を下回っています。世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と推移しており、2026年1〜10月は船橋の321万円/坪に対して区は376万円/坪と、2024年や2025年に比べて開きが大きくなっています。

直近の動きを世田谷区全体の四半期推移で見ると、2025年Q3の342万円/坪を底に、2025年Q4は365万円/坪、2026年Q1と2026年Q2はいずれも373万円/坪、2026年Q3は391万円/坪と、区全体では回復傾向がうかがえます。なお、これは世田谷区全体の線であり、船橋単独の四半期は件数が少ないため示していません。

直近3年の中古戸建て成約33件を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が17件と最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が11件でした。1.2億〜2億円は3件、5,000万円未満は2件で、2億円以上の成約はありません。価格帯別の坪単価は、5,000万〜8,000万円が355万円/坪、8,000万〜1.2億円が321万円/坪、1.2億〜2億円が390万円/坪です。

面積帯別では25坪未満が19件と過半数を占め、坪単価は357万円/坪、成約価格の中央値は7200万円でした。25〜30坪は318万円/坪、30〜40坪は265万円/坪と、面積が広くなるほど坪単価が下がる傾向が見られます。40〜50坪と50坪以上は件数が少なく、中央値は出していません。

土地として売る場合と戸建てとして売る場合の差を、土地1坪あたりの成約価格の中央値で比べてみます。船橋の土地（更地・古家付き）は223万円/坪（16件）、築11〜20年の中古戸建ては356万円/坪（12件）でした。築10年以内（404万円/坪）、築21〜30年（333万円/坪）、築31年以上（275万円/坪）、新築戸建て（361万円/坪）は、船橋では件数が足りないため世田谷区の値で代用しており、あくまで区全体の傾向を示す参考値です。

築年数が浅いほど土地坪単価は高く、築31年以上でも土地のみの223万円/坪とは数字の開きがあります。ただし、建物の状態や間取り、立地条件によって評価は大きく変わるため、「建物に価値がある」「解体したほうがよい」と一概には言えません。個別の判断は、実際の物件を拝見したうえでの査定・ご相談でお答えします。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、船橋は51町中28位です。区の中央値373万円/坪に対して船橋は321万円/坪で、区内では中位に位置します。なお、新築戸建ても同じ28位ですが、こちらは直近3年の成約が4件と少ないため、順位は参考程度にとどめてください。

船橋の中古戸建ては、5,000万〜8,000万円の価格帯と25坪未満の面積帯に成約が集中しており、この範囲が最も買い手の動きが見られるゾーンです。一方、30〜40坪の面積帯は坪単価が265万円/坪と低めで、広い土地ほど総額が上がる分、坪単価では割安に取引される傾向があります。

新築戸建ては直近3年で4件と少ないものの、中央値は425万円/坪で、世田谷区の361万円/坪を+17.7%上回っています。中古と新築の間に差があることから、建物の状態や築年数によって買い手の評価が分かれる地域と考えられます。売り出し価格を決める際は、同じ築年数帯・面積帯の成約を基準にすることが大切です。