世田谷区世田谷の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区世田谷の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約7件で、土地坪単価の中央値が336万円/坪でした。成約価格の中央値は6700万円、土地面積の中央値は16.2坪です。ここでの坪単価は、建物ではなく土地1坪あたりの成約価格を指します。なお、成約が7件と10件に満たないため、参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区は373万円/坪で、当エリアはそれより9.9%低い水準です。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は-19.2%でした。件数が少ない中での値のため、動きの大きさは断定せず、方向感の目安として捉えるのが適切です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中31位に位置しています。

年次推移を見ると、当エリアは2023年が331万円/坪（3件）、2024年が380万円/坪（3件）、2025年が376万円/坪（6件）、2026年1〜10月が321万円/坪（6件）でした。世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と段階的に推移しています。2024年と2025年は当エリアが区を上回っていましたが、2026年1〜10月は当エリア321万円/坪に対し区が376万円/坪となり、位置が入れ替わっています。いずれの年も当エリアの件数は3〜6件と少なく、参考値です。

世田谷区全体の直近の動きを四半期で見ると、2025Q1の390万円/坪（121件）から2025Q3は342万円/坪（118件）まで下がり、2025Q4は365万円/坪（130件）、2026Q1は373万円/坪（138件）、2026Q2は373万円/坪（118件）、2026Q3は391万円/坪（104件）と推移しています。世田谷区全体としては、2025Q3を底に持ち直す形が見られます。当エリア単独では四半期ごとの件数が十分でないため、ここでは区全体の動きとして述べています。

直近3年の中古戸建ての成約を価格帯別に見ると、5,000万円未満が4件、5,000万〜8,000万円が6件、8,000万〜1.2億円が6件、1.2億〜2億円が1件でした。5,000万円台から8,000万〜1.2億円の帯にかけて成約が集まっています。坪単価の中央値は5,000万円未満が246万円/坪、5,000万〜8,000万円が403万円/坪、8,000万〜1.2億円が328万円/坪で、価格帯によって差があります。

面積帯別では、25坪未満が12件と最も多く、坪単価の中央値は370万円/坪、成約価格の中央値は6330万円でした。25〜30坪が2件、30〜40坪が1件、40〜50坪が2件で、25坪以上の帯は件数が少なく中央値を示せません。当エリアではコンパクトな土地の戸建てが中心に取引されていることが分かります。いずれも件数が限られるため、参考値です。

建物がどの程度評価されているかを考える材料として、土地1坪あたりの成約価格を比べてみます。直近3年の当エリアの土地（更地・古家付き）は330万円/坪（16件）でした。中古戸建ては、世田谷区の値で代用すると、築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪です。築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築31年以上になると土地の330万円/坪を下回る形になっています。

新築戸建ては世田谷区の値で361万円/坪です。築浅の中古と新築はいずれも土地の330万円/坪より高い水準にあり、築年数の浅い建物は一定の評価を受けていると読み取れます。ただし、これは区全体の傾向を当てはめた値で、個別の建物の状態や間取り、土地の形状によって評価は大きく変わります。解体して売るか、そのまま売るかは、物件ごとの査定と相談で判断することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、世田谷は51町中31位でした。中古戸建ての当エリアは336万円/坪、世田谷区は373万円/坪で、区の中では中位より下に位置します。ただし、当エリアの成約は直近12か月で7件と少なく、順位も件数の影響を受けやすい点には注意が必要です。順位だけで価格の優劣を判断せず、個別の土地条件と合わせて捉えることが大切です。

当エリアの成約は、25坪未満の面積帯と、5,000万〜8,000万円および8,000万〜1.2億円の価格帯に集まっています。売却を考える際は、この帯で買い手が動いていることが一つの判断軸になります。

新築戸建ては直近3年で5件あり、中央値は坪単価534万円/坪、成約価格は1億2,800万円でした。価格帯は1.2億〜2億円が3件、8,000万〜1.2億円が2件と高めの水準です。件数が少ないため参考値ですが、中古より高い価格帯の需要も一定数あることを示しています。条件面では、城南6区全体の傾向として角地は+11%、旗竿地は-21%の差が見られます。ご自宅の形状がどちらに当たるかを確認しておくと、価格設定の考え方を整理しやすくなります。