世田谷区三宿の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区三宿の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約8件で、土地坪単価の中央値が504万円/坪（平米単価152万円/㎡）となっています。ここでいう坪単価は建物ではなく、土地1坪あたりの成約価格です。成約価格の中央値は11630万円（1億1,630万円）、土地面積の中央値は22.0坪でした。

比較対象の世田谷区は中古戸建ての坪単価の中央値が357万円/坪で、三宿はこれを41.2%上回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中5位に位置し、区内でも単価の高いエリアといえます。ただし件数は8件のため、参考値としてご覧ください。新築戸建ても直近3年で5件の成約があり、坪単価の中央値は484万円/坪、成約価格の中央値は5980万円でした。こちらも世田谷区の361万円/坪を34.1%上回っています。

年次の推移を見ると、三宿の中古戸建ては2023年（2件）と2024年（1件）は件数が少なく中央値を出せていません。2025年は506万円/坪（4件）、2026年1〜10月は545万円/坪（3件）で、いずれも参考値ながら世田谷区の360万円/坪、376万円/坪を上回る水準で推移しています。世田谷区全体では2023年の329万円/坪から2026年1〜10月の376万円/坪へと、緩やかに水準が切り上がってきました。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。中古戸建ての坪単価の中央値は2025Q1の390万円/坪から2025Q3の342万円/坪まで下がったあと、2025Q4に365万円/坪、2026Q1・Q2に373万円/坪、2026Q3に391万円/坪となりました。三宿単独では四半期の件数が足りないため、これは世田谷区全体の線です。新築戸建ては世田谷区全体で2025Q2の294万円/坪から2026Q1の441万円/坪まで振れが大きく、2026Q3は321万円/坪でした。年次では2024年の484万円/坪（3件）のみが三宿の新築の中央値として出せており、それ以外の年は件数不足です。

直近3年の中古戸建て8件のうち、価格帯で最も多いのは8,000万〜1.2億円の6件（坪単価の中央値504万円/坪）で、1.2億〜2億円が2件でした。5,000万円未満や2億円以上の成約はありません。面積帯では25坪未満が6件と大半を占め、坪単価の中央値は546万円/坪、成約価格の中央値は11630万円（1億1,630万円）です。25〜30坪と30〜40坪はそれぞれ1件で、中央値は出していません。

三宿では、コンパクトな土地に高い単価が付く成約が中心だったことがわかります。新築戸建ても5件すべてが25坪未満で、うち4件が5,000万〜8,000万円、1件が1.2億〜2億円でした。いずれも件数が少ないため、傾向を示す参考値として捉えてください。

戸建ての所有者にとって気になるのは、建物がどの程度評価されるかという点です。世田谷区の直近3年の土地坪単価の中央値は、土地（更地・古家付き）が292万円/坪（907件）です。中古戸建ては築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪で、新築戸建ては361万円/坪でした。これらは三宿ではなく世田谷区の値で代用しています。

築31年以上の中古戸建て275万円/坪は、土地（更地・古家付き）292万円/坪と近い水準です。一方で築年数が浅いほど土地坪単価は高くなり、築10年以内では土地との間に差があります。もっとも、建物の評価は間取りや管理状態、立地条件で変わるため、解体するか残すかは一律には決まりません。個別の判断は、査定やご相談でご確認いただくのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、三宿は中古戸建て・新築戸建てのいずれも51町中5位です。区全体の中央値（中古357万円/坪、新築361万円/坪）と比べると、中古で41.2%、新築で34.1%上回っています。区内でも上位の町として、土地の評価が高く出やすいエリアといえます。

ただし三宿の成約は中古8件、新築5件と母数が限られます。順位や差は参考値として見ていただき、実際の売り出し価格は、土地の形状や接道などの条件も含めて検討する必要があります。

直近3年のデータからは、三宿の中古戸建てで動いていたのは、25坪未満・8,000万〜1.2億円の価格帯でした。この帯の坪単価の中央値は504万円/坪で、面積が小さい物件が高い単価で取引されていたことがわかります。売却を考える際は、この面積帯・価格帯が過去の成約の中心だったことを、価格設定の一つの目安にできます。

新築戸建ても25坪未満・5,000万〜8,000万円台が中心で、中古との価格帯の違いは土地の広さと建物の状態から生まれています。ただし件数が少ないため、断定はできません。個別の土地条件に近い成約事例を丁寧に見ながら価格を決めることが大切です。