世田谷区桜上水の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区桜上水の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約16件で中央値282万円/坪でした。成約価格の中央値は8440万円、土地面積の中央値は30.9坪です。

比較対象の世田谷区の中央値は357万円/坪で、当エリアは区の値より21.0%低い水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中38位にあたります。なお、前年同期比は成約件数が限られるため算出していません。

桜上水の中古戸建て坪単価の中央値は、2023年が281万円/坪（3件）、2024年が249万円/坪（4件）、2025年が278万円/坪（10件）と推移しました。2023年と2024年は件数が3〜4件と少ない参考値のため、年ごとの上下を強く読み取るのは控えたほうがよいでしょう。2026年は1〜10月で1件にとどまり、中央値を出せていません。

世田谷区は2023年329万円/坪（268件）、2024年339万円/坪（343件）、2025年360万円/坪（482件）、2026年1〜10月376万円/坪（364件）と、年を追うごとに水準が切り上がっています。直近の四半期（世田谷区全体）を見ると、2025年Q3の342万円/坪、2025年Q4の365万円/坪、2026年Q1と2026年Q2の373万円/坪を経て、2026年Q3は391万円/坪でした。ただし、これは桜上水単独ではなく区全体の動きです。

直近3年の中古戸建て16件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が8件で最も多く、坪単価の中央値は285万円/坪でした。次いで5,000万〜8,000万円が4件（248万円/坪）で、1.2億〜2億円と5,000万円未満はそれぞれ2件です。件数が少ない帯は坪単価の中央値を出していません。

面積帯別では、30〜40坪が6件でもっとも多く、坪単価の中央値は244万円/坪、成約価格の中央値は8615万円でした。25坪未満は4件で293万円/坪、25〜30坪は3件で310万円/坪と、土地が小さい帯のほうが坪単価は高めに出ています。いずれも件数が少ない参考値です。

戸建てとして売る場合に建物がどの程度評価されるかを考える材料として、土地として取引された場合の坪単価と比べてみます。桜上水の土地（更地・古家付き）は直近3年の13件で244万円/坪でした。一方、築年数別の中古戸建ては、いずれも世田谷区の値で代用しています。築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）で、新築戸建ては361万円/坪（274件）です。築年数が浅いほど土地坪単価が高く出る傾向が、区全体では確認できます。

桜上水の中古戸建ては282万円/坪、土地は244万円/坪と、当エリアの数字同士では戸建てのほうが高くなっています。ただし、これらは区の値や件数の少ない参考値を含みます。建物の評価は築年数や状態、間取りによって個別に変わるため、「建物は価値がない」と一律に判断せず、査定や相談で確認することをおすすめします。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、桜上水は51町中38位に位置しています。区の中央値357万円/坪に対し当エリアは282万円/坪で、区内では相場が抑えめの町にあたります。

ただし、直近3年の成約は16件と多くないため、順位は目安として捉えるのが適切です。町ごとの順位だけで売却価格を判断するのではなく、土地の形状や接道、建物の状態を含めて個別に見ていくことが大切です。

桜上水では、8,000万〜1.2億円の価格帯と30〜40坪の面積帯で成約が比較的まとまっています。売り出し価格を考える際は、このあたりの価格帯の成約事例が参考になります。一方、新築戸建ては直近3年で3件にとどまり、当エリアの新築相場を語るにはデータが十分ではありません。

土地の条件によっても相場は変わります。城南6区全体の傾向では、角地は+11%（489件）、二方道路は+2%（88件）、旗竿地は-21%（370件）という結果でした。ご所有の土地がどの条件に当てはまるかを整理しておくと、売却戦略が立てやすくなります。個別の物件への影響は査定で確認が必要です。