世田谷区玉堤の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区玉堤の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約10件で、土地の坪単価の中央値が261万円/坪でした。ここでいう坪単価は建物ではなく、土地1坪あたりの成約価格を指します。成約件数が10件にとどまるため、あくまで参考値としてご覧ください。

比較対象の世田谷区の中央値は357万円/坪で、玉堤はこれより26.9%低い水準です。町別の坪単価ランキングでは、世田谷区51町中42位に位置します。成約価格の中央値は7600万円、土地面積の中央値は24.7坪でした。

新築戸建ては成約6件で、坪単価の中央値は298万円/坪、世田谷区の361万円/坪に対して17.5%低い水準です。こちらも件数が少ないため参考値ですが、中古・新築ともに区全体より穏やかな価格帯にあることが分かります。

中古戸建ての年次推移を見ると、玉堤は2023年が296万円/坪（3件）、2024年が258万円/坪（3件）、2025年が272万円/坪（4件）、2026年1〜10月が232万円/坪（3件）でした。いずれの年も成約は3〜4件と少なく、1件ごとの条件の違いで中央値が動きやすい点には注意が必要です。年ごとの上下を、そのまま相場の上昇や下落と読み取ることは避けたほうがよいでしょう。

一方、世田谷区は2023年の329万円/坪から、2024年に339万円/坪、2025年に360万円/坪、2026年1〜10月は376万円/坪と、緩やかに水準を切り上げてきました。玉堤と区の差は年々開いた形ですが、玉堤側の件数が少ないため、傾向というより参考としてご覧ください。

直近の動きとして、世田谷区全体の中古戸建ての四半期推移では、2025年Q3の342万円/坪から2025年Q4に365万円/坪、2026年Q1に373万円/坪、2026年Q2に373万円/坪、2026年Q3に391万円/坪と推移しています。玉堤単独の四半期データは件数が少なく、この動きは世田谷区全体の線として捉えてください。

直近3年の中古戸建ての成約を価格帯別に見ると、5,000万〜8,000万円が6件、8,000万〜1.2億円が4件でした。坪単価の中央値は前者が261万円/坪、後者が257万円/坪とほぼ並んでおり、価格帯による単価の差は大きくありません。5,000万円未満や1.2億円以上の成約はありませんでした。

面積帯別では、25坪未満が5件と最も多く、坪単価の中央値は263万円/坪、成約価格の中央値は5380万円でした。25〜30坪、30〜40坪、50坪以上は各1件、40〜50坪は2件にとどまり、これらの帯は件数が少なく単価を示せません。玉堤では、コンパクトな土地の戸建てが中心に動いていると言えます。

戸建ての所有者にとって、建物がどの程度評価されるかは気になる点だと思います。ここでは土地1坪あたりの成約価格で比べます。ただし玉堤の値は件数が足りないため、以下は世田谷区の値で代用した数字です。土地（更地・古家付き）は292万円/坪でした。これに対し、中古戸建ては築10年以内が404万円/坪、築11〜20年が372万円/坪、築21〜30年が333万円/坪、築31年以上が275万円/坪、新築戸建てが361万円/坪です。

築年数が浅いほど土地坪単価は高く、築31年以上では土地（更地・古家付き）を下回る水準になっています。ただし、これは区全体の傾向であり、「建物は価値がない」「解体したほうがよい」と一概に言えるものではありません。建物の状態や間取り、周辺環境によって評価は変わりますので、個別の判断は査定やご相談で確認することをおすすめします。

玉堤は、世田谷区の町別の坪単価ランキング（中古戸建て・新築戸建てとも）で、51町中42位でした。区全体の中央値である357万円/坪（中古）、361万円/坪（新築）に対して、玉堤は261万円/坪（中古）、298万円/坪（新築）と低めで、区内では価格水準の穏やかなエリアに位置づけられます。

ただし、ランキングは件数の少ない町では1〜2件の成約で順位が変わり得ます。玉堤も中古10件、新築6件の参考値ですので、順位は目安として捉え、実際の売り出し価格は個別の物件条件を踏まえて検討することが大切です。

データから見ると、玉堤で動いているのは、25坪未満の土地で成約価格5,000万〜8,000万円帯の中古戸建てと、30〜40坪で8,000万〜1.2億円帯の新築戸建てです。中古では5380万円前後、新築では8999万円前後が成約価格の中央値で、買い手が手の届きやすい総額で選んでいる傾向がうかがえます。土地面積が広いほど総額が大きくなるため、価格帯とのバランスを意識した売り出し設計が重要になりそうです。

また、土地の条件による差も見逃せません。城南6区全体の傾向では、角地は+11%、旗竿地は-21%でした。ご自宅の土地がどの条件に当てはまるかによって、想定する価格の幅が変わります。実際の評価は個別の物件で異なるため、まずは査定で確認するのが近道です。