世田谷区砧の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区砧の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約16件で、土地坪単価の中央値が338万円/坪（平米単価102万円/㎡）でした。ここでいう坪単価は、建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりの成約価格です。成約価格の中央値は9890万円、土地面積の中央値は26.1坪となっています。

比較対象の世田谷区は中央値373万円/坪で、砧はこれを9.4%下回る水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中35位に位置します。一方、前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は+7.0%で、水準は区より低いものの、足元は上向いています。新築戸建ても直近12か月の成約7件で330万円/坪（区は381万円/坪）と、同じく区の水準を下回っています。なお、新築は件数が少ないため、参考値として見ていただくのが適切です。

年ごとの推移を見ると、砧の中古戸建ては2023年が322万円/坪（9件）、2024年が274万円/坪（5件）、2025年が316万円/坪（16件）、2026年1〜10月が350万円/坪（13件）です。2024年に一度下がったあと、2025年、2026年と戻している形です。ただし2024年は5件と少なく、年ごとの件数にばらつきがあるため、各年の数字は参考値としてご覧ください。世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と、ほぼ一貫して上昇しています。砧は2023年に区とほぼ並んでいましたが、2024年に開きが出て、2026年1〜10月は350万円/坪と区の376万円/坪との間で差が縮んでいます。

直近の動きは、世田谷区全体の四半期推移で確認できます。区の中古戸建ては2025Q1の390万円/坪（121件）から2025Q3には342万円/坪（118件）まで下がり、2025Q4は365万円/坪、2026Q1・Q2は373万円/坪、2026Q3は391万円/坪（104件）でした。これは砧単体ではなく世田谷区全体の線です。砧の成約は四半期ごとに数件程度で、四半期単位の中央値を出すには件数が足りないため、砧については年単位で見るのが適切です。

直近3年の中古戸建ての成約34件を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が10件で最も多く、坪単価の中央値は348万円/坪でした。次いで5,000万〜8,000万円が8件（306万円/坪）、1.2億〜2億円が8件（268万円/坪）です。5,000万円未満は4件（260万円/坪）、2億円以上も4件（293万円/坪）あります。

面積帯別では、25坪未満が12件と最も多く、坪単価の中央値は348万円/坪、成約価格の中央値は7430万円です。25〜30坪は7件で329万円/坪、30〜40坪は4件で296万円/坪、50坪以上は9件で272万円/坪（成約価格の中央値は1億9,500万円）と、土地が広くなるほど坪単価は下がる傾向があります。40〜50坪は2件にとどまり、中央値は出していません。広い土地ほど総額が大きくなり、買い手の層が絞られることが背景にあると考えられます。

建物がどのくらい評価されているかを考える材料として、直近3年の「土地1坪あたりの成約価格」を比べてみます。砧の土地（更地・古家付き）は255万円/坪（40件）です。これに対して中古戸建ては、築10年以内が358万円/坪（11件）、築31年以上が270万円/坪（12件）でした。築11〜20年は372万円/坪、築21〜30年は333万円/坪ですが、この2つは砧の件数が足りず、世田谷区の値で代用しています。

築10年以内と築31年以上の差は、建物の状態や築年数が成約価格に反映されていることを示しています。築31年以上でも270万円/坪と、土地の255万円/坪を上回っていました。ただし、この比較は件数が限られており、建物の状態や間取りで評価は大きく変わります。「古いから建物に価値がない」「解体したほうがよい」と一律に判断できるものではないため、個別の物件については査定やご相談で確認することをお勧めします。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、砧は51町中35位です。中古戸建て・新築戸建てのどちらも同じ順位で、区の中では中位から下位に位置しています。区全体の中央値373万円/坪（中古）に対し砧は338万円/坪と、9.4%低い水準です。

一方で、前年同期比は+7.0%（中古）、+12.2%（新築）と、区内順位が下位でも足元では伸びています。順位だけで判断せず、直近の動きと、価格帯・面積帯ごとの成約状況をあわせて見ることが大切です。

データから見えるのは、砧では8,000万〜1.2億円の価格帯が最も動いているという点です。直近3年の中古戸建て34件のうち10件がこの帯に入り、新築戸建て16件でも13件が同じ帯に集まっています。売り出し価格を考える際は、この帯が一つの目安になります。

面積の面では、25坪未満の成約が12件と多く、坪単価も348万円/坪と高めです。50坪以上の広い土地は坪単価が272万円/坪と低くなる傾向があるため、土地が広い場合は、分割して売る可能性なども含めて、売り方を検討する余地があります。新築の成約価格の中央値は10350万円、中古は9890万円で、買い手は新築と中古の両方を比較して検討していると考えられます。