世田谷区松原の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区松原の中古戸建ての坪単価（土地1坪あたりの成約価格）の中央値は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）で369万円/坪でした。成約価格の中央値は8500万円、土地面積の中央値は24.3坪で、集計対象は14件です。件数が10件台前半のため、数字はやや幅を持って見ていただくのが適切です。

比較対象の世田谷区は373万円/坪で、松原は区の値より1.1%低い水準にあります。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中21位で、区内ではちょうど中位から上位寄りに位置する町といえます。前年同期比は-9.6%ですが、松原は件数が限られるため、この変化率も参考値として受け止めてください。直近3年の成約件数は40件でした。

松原の中古戸建ての坪単価の中央値は、2023年が311万円/坪（5件）、2024年が375万円/坪（8件）、2025年が383万円/坪（20件）、2026年1〜10月が375万円/坪（10件）と推移しています。2023年から2024年にかけて大きく上がったあと、2025年にかけて小幅に伸び、2026年は横ばいから小幅な調整という形です。年ごとの件数は5件から20件と少ないため、1件ごとの成約条件の違いが中央値に影響しやすい点には注意が必要です。

世田谷区の値は、2023年の329万円/坪から、2024年に339万円/坪、2025年に360万円/坪、2026年1〜10月に376万円/坪と、毎年着実に上がってきました。松原は2023年に区を下回っていましたが、2024年と2025年は区を上回り、2026年1〜10月は375万円/坪と376万円/坪でほぼ並んでいます。直近の動きを世田谷区全体の四半期推移で見ると、2025年Q3の342万円/坪を底に、2025年Q4が365万円/坪、2026年Q1・Q2が373万円/坪、2026年Q3が391万円/坪と、直近にかけて水準が切り上がっています。これは松原単独ではなく区全体の線である点をご留意ください。

直近3年の価格帯別では、8,000万〜1.2億円が20件と最も多く、次いで5,000万〜8,000万円が10件、1.2億〜2億円が7件、5,000万円未満が3件でした。坪単価の中央値は、5,000万〜8,000万円が386万円/坪、8,000万〜1.2億円が361万円/坪、1.2億〜2億円が431万円/坪です。2億円以上の成約はありませんでした。

面積帯別では、25坪未満が18件と最も多く、坪単価は390万円/坪、成約価格の中央値は7339万円です。25〜30坪は10件で346万円/坪、30〜40坪は6件で407万円/坪（成約価格の中央値は1億3,025万円）でした。40〜50坪（3件・208万円/坪）と50坪以上（3件・279万円/坪）は件数が少なく参考値ですが、広い土地ほど坪単価が下がる傾向がうかがえます。松原では、コンパクトな土地で総額が抑えられた物件に取引が集まりやすいことが読み取れます。

戸建てを売るときに気になるのは、建物がどれくらい評価されるかという点です。直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値で比べると、土地（更地・古家付き）は松原で318万円/坪（22件）でした。中古戸建ては、築10年以内が404万円/坪（世田谷区の値で代用・402件）、築11〜20年が383万円/坪（松原・12件）、築21〜30年が323万円/坪（松原・10件）、築31年以上が275万円/坪（世田谷区の値で代用・185件）です。築年数が進むほど土地坪単価は下がり、築21〜30年の松原の値は土地の318万円/坪とほぼ同じ水準になっています。

新築戸建ては世田谷区の値で代用しており361万円/坪（274件）です。松原の新築は5件のみで、参考値ながら526万円/坪と区の値を上回りますが、これだけで評価を判断するのは避けたほうがよいでしょう。こうした比較は築年数ごとの傾向を示すもので、個別の建物の状態や間取りによって評価は変わります。建物を残して売るか、更地や古家付きで売るかは、査定やご相談のなかで一緒に整理していくのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、松原は51町中21位です。中古戸建ての坪単価は369万円/坪で、区の373万円/坪とほぼ同水準であり、区内の上位グループほど高くはないものの、平均的な町よりやや上という位置づけです。新築戸建ての町別ランキングでも同じ21位でした。

ただし、松原は直近12か月の件数が14件と限られるため、順位は1件の成約で入れ替わる可能性があります。ご自宅の価値を考えるときは、町単位の中央値に加えて、土地の広さ、接道、築年数などを踏まえて見ることが大切です。

松原の成約を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が20件と最も多く、5,000万〜8,000万円の10件が続きます。この2つの価格帯が、買い手が最も動きやすい総額のゾーンです。面積帯でも25坪未満が18件と中心で、25〜30坪が10件で続きます。売り出し価格を考えるときは、買い手が多く動く総額に収まるかどうかを軸に検討するとよいでしょう。

また、築年数が浅い中古戸建てと新築では土地坪単価が高く、築21〜30年の松原の中古戸建てでは土地の318万円/坪に近づく傾向があります。建物の状態を整えて売るのか、土地としての魅力を前面に出して売るのかで、買い手の層が変わります。どちらが有利かは物件ごとに異なるため、複数の売り方を比べて判断するのが現実的です。