世田谷区宮坂の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区宮坂の中古戸建ては、直近3年（2023年10月〜2026年10月）の成約12件で、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値が366万円/坪でした。ここでの坪単価は建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格です。平米単価では111万円/㎡、成約価格の中央値は10940万円（1億940万円）、土地面積の中央値は30.8坪となっています。

比較対象の世田谷区の中央値は357万円/坪で、宮坂は区の値を+2.5%上回る水準です。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中26位と、ちょうど中位に位置します。なお、直近3年の件数は12件と多くはないため、あくまで傾向をつかむための目安としてご覧ください。

年ごとの動きを見ると、宮坂の坪単価の中央値は2023年が325万円/坪（5件）、2024年が336万円/坪（7件）、2025年が360万円/坪（3件）と、年を追って切り上がっています。同じ期間の世田谷区は329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪で、宮坂は区の動きとほぼ並んで推移してきました。年ごとの差は2023年・2024年とも区をわずかに下回り、2025年は同水準です。2026年は1〜10月で1件にとどまるため、中央値は出していません。件数の少ない年が多いことから、各年の値は参考値として捉えてください。

直近の動きについては、宮坂単独では件数が少なく四半期の値を出せないため、世田谷区全体の線でご説明します。区の坪単価の中央値は2024Q4の358万円/坪から、2025Q1は390万円/坪、2025Q3は342万円/坪、2026Q1は373万円/坪、2026Q3は391万円/坪と、四半期ごとに上下しながら推移しています。短期では振れがあるため、売却のご検討時には直近の成約をあわせて確認することが大切です。

価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が5件、1.2億〜2億円が4件と、この2つの価格帯で成約の大半を占めています。坪単価の中央値は8,000万〜1.2億円が332万円/坪、1.2億〜2億円が399万円/坪で、価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向です。5,000万円未満は2件、5,000万〜8,000万円は1件のため、この2つは参考値にとどまります。

面積帯別では、25坪未満が3件・376万円/坪、25〜30坪が3件・444万円/坪、40〜50坪が3件・372万円/坪でした。25〜30坪の成約価格の中央値は11180万円（1億1,180万円）、40〜50坪は17250万円（1億7,250万円）です。いずれも件数は3件ずつと少ないため、面積帯ごとの優劣を断定するのではなく、参考値としてご覧ください。

戸建てを売る際は、建物がどの程度評価されるかが気になるところです。その目安として、世田谷区宮坂の土地（更地・古家付き）は304万円/坪（13件）でした。一方、中古戸建ては築年数が新しいほど土地坪単価が高くなっており、世田谷区の値で見ると築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）です。新築戸建ては361万円/坪（274件）でした。いずれも宮坂の件数が足りないため、区の値で代用している点にご注意ください。

この並びからは、築年数が浅い戸建ては土地としての価格に加えて建物の評価が上乗せされやすい傾向がうかがえます。ただし、「建物は無価値」「解体したほうがよい」と一律に判断できるものではありません。建物の状態や間取り、土地の条件によって評価は変わりますので、個別のご判断は査定やご相談の中で丁寧に確認させていただきます。

世田谷区の町別坪単価ランキングでは、宮坂は51町中26位でした。区の中央値357万円/坪に対して宮坂は366万円/坪と、わずかに上回る中位の水準です。区内でも町ごとに相場の幅があるなかで、宮坂は特別に突出も下振れもしない、標準的な位置づけといえます。

新築戸建てについては、宮坂の直近3年の成約が2件にとどまり、参考値として485万円/坪が出ています。区の361万円/坪とは差がありますが、件数が非常に少ないため、新築相場として一般化するのは控えたほうがよいでしょう。

宮坂の中古戸建ては、8,000万〜1.2億円と1.2億〜2億円の価格帯で成約がまとまっており、この価格帯に収まる物件は買い手が見つかりやすい傾向がうかがえます。面積帯では25〜30坪の坪単価が444万円/坪と高めに出ていますが、件数が3件のため参考値です。

また、新築戸建てと中古戸建てで土地坪単価に開きがあることから、築年数が浅く状態のよい建物は、その分が価格に反映される余地があると考えられます。売り出し価格を決める際は、土地の条件と建物の状態を分けて整理することが、判断の軸になります。